25.01.2012 · Fachbeitrag · Nießbrauch

Kein Kündigungsrecht des den Nießbraucher beerbenden Eigentümers

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Dem Eigentümer ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH 12.10.11, VIII ZR 50/11, Abruf-Nr. 120154).

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten in 12/02 von der in 7/07 verstorbenen Tante des diese allein beerbenden Klägers eine Wohnung. Eine Eigenbedarfskündigung ist vertraglich ausgeschlossen. Das Eigentum an der Wohnung war dem Kläger von seiner Tante bereits in 12/95 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertragen worden. In 10/03 unterzeichneten die Mietvertragsparteien eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach der Vertrag auf Lebenszeit der Beklagten abgeschlossen war. Zudem wurden eine Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen. AG und LG haben auf Antrag des Klägers festgestellt, dass ihm ungeachtet der Vereinbarung aus 10/03 das Sonderkündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften (§§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c bis 566e BGB) entsprechende Anwendung, sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Das heißt: Unter den Voraussetzungen des § 1056 Abs. 1 BGB tritt der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach Beendigung des Nießbrauchs anstelle des Nießbrauchers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 1056 Abs. 1 i.V. mit § 566 Abs. 1 BGB). Grund: Der gesetzliche Eintritt des Eigentümers in die Vermieterstellung, soll den besitzenden Mieter davor schützen, sofort nach Ende des Nießbrauchs einem Herausgabeanspruch des Grundstückseigentümers ausgesetzt zu sein (BGH NZM 10, 474).