20.05.2022 · Fachbeitrag · Praxisfälle

Tod des Mieters: eine Herausforderung

von RA Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Beim Tod des Mieters tun sich die Amtsgerichte in ihrer Funktion als Nachlassgerichte bisweilen schwer, eine Nachlasspflegschaft einzusetzen, um Wohnraummietverhältnisse zu beenden oder abzuwickeln. Sie verweisen dabei gerne auf das Vermieterpfandrecht, das aber im Fall des verstorbenen Mieters bei unbekannt bleibenden Erben nicht funktionieren kann. Hier zeigt sich ein gutes Beispiel für den Satz: „Theorie trifft Praxis“. Der folgende Beitrag bereitet die grundlegenden mietrechtlichen, erbrechtlichen und verfahrensrechtlichen Verknüpfungen dieser Problematik auf. |

1. Ein typischer Fall aus der Praxis

• Ausgangsfall: Wenn das Nachlassgericht „zuschlägt“

Mieter M. ist verstorben. Vermieter V. fragt, was er jetzt tun kann, um das Mietverhältnis abzuwickeln. Denn Bekannte, Freunde oder Verwandte des M. sind ihm unbekannt, ebenso eventuelle Erben. Auf schriftliche Nachfrage hat das Nachlassgericht geraten, V. solle von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Einen Nachlasspfleger einzusetzen, lehnt es ab. Begründung: Es lägen lediglich Ausschlagungserklärungen vor, Erben seien deshalb nicht bekannt. Im Übrigen sei kein sicherungsbedürftiger Nachlass bekannt. Was ist V. zu raten?

2. Problemlösung

Bei unbekannt bleibenden Erben ist beim örtlich zuständigen Gericht (§ 343 FamFG) ein Antrag auf Nachlasspflegschaft und -verwaltung die einzige Möglichkeit (§§ 1960, 1961 BGB; § 342 Abs. 1 Nr. 2 FamFG), das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden und abzuwickeln, vor allem restliche Forderungen daraus beizutreiben. Denn eine öffentliche Zustellung von Kündigungen und sonstiger Korrespondenz zur Forderungsbeitreibung ist im Fall Verstorbener nach § 132 Abs. 2 BGB, §§ 185 ff. ZPO rechtlich nicht möglich (Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., Teil K Rn. 288, S. 1567; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 BGB Rn. 223 und § 564 BGB Rn. 31; a. A. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, 15. Aufl., § 564 BGB Rn. 12).