· Fachbeitrag · Schriftform
Kein Schriftformmangel bei Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft A-B“
Ist das Mietgrundstück im Vertragstext konkret benannt, ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt, wenn das Rubrum des gewerblichen Mietvertrags als Vermieterin die „Grundstücksgemeinschaft A-B, vertreten durch Herrn O.B.“ bezeichnet und dieser den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterschreibt (OLG Düsseldorf 21.11.13, I-10 U 49/13, Abruf-Nr. 140452). |
Sachverhalt
Die Vermieterin ist im Rubrum des Mietvertrags über gewerbliche Räume zum Betrieb eines Textilmarkts als „Grundstücksgemeinschaft A-B, vertreten durch Herrn O.B.“ aufgeführt. Dieser hat den Mietvertrag auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz unterschrieben. Aus § 1 des Mietvertrags ergibt sich, dass die Vermieterin Eigentümer des konkret bezeichneten Grundstücks ist, auf dem sich die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume befinden. Der Mietvertrag enthält die Klausel „Die Mieterin kann sechsmal die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen dieses Vertrags, um jeweils drei Jahre verlangen. Macht eine der Parteien von ihrem Kündigungsrecht oder die Mieterin von ihren Optionsrechten Gebrauch, so ist eine Frist von 6 Monaten einzuhalten. Erfolgt keine Kündigung, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um weitere 5 Jahre. Die Kündigungsfrist gilt auch in diesem Falle.“ Nach Erwerb des Grundstücks durch die Beklagte kündigte diese den Mietvertrag am 16.5.12 zum 12.5.13. Die Klägerin widersprach der Kündigung und übte (erneut) ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus. Ihre Klage auf Feststellung, dass der streitgegenständliche Mietvertrag fortbesteht und frühestens am 12.5.16 endet, hat vor dem LG Erfolg. Der Senat weist die Berufung der Beklagten zurück.
Entscheidungsgründe
Der Mietvertrag wahrt die Schriftform des § 550 S. 1 BGB und die Beklagte war deshalb nicht nach § 550 S. 2, §§ 578, 566 BGB berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.
Insbesondere sieht der Senat die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft A-B“ im Eingang des Mietvertrags als erfüllt an. Grund: Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind der Auslegung durch Rückgriff auf gegebenenfalls außerhalb der Urkunde liegende Umstände zugänglich und deshalb formwirksam, wenn der Inhalt der Urkunde auf diese Weise zumindest eindeutig bestimmbar ist. So liegt der Fall hier. Der Mietvertrag weist als Vermieterin die „Grundstücksgemeinschaft A-B“ aus. Aus § 1 des Mietvertrags ergibt sich, dass diese Eigentümerin des Grundstücks ist, in dem die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume belegen sind. Damit muss es sich bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Personen handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer(in) im Grundbuch eingetragen war(en), und damit waren der oder die Vermieter(in) eindeutig bestimmbar. Ein potenzieller Erwerber des Grundstücks konnte den Vermieter bei Veräußerung ohne Weiteres ermitteln und so Klarheit darüber gewinnen, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist und ob er (Erwerber) in einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag eintritt.
Ein Schriftformmangel liegt auch nicht deshalb vor, weil der Mietvertrag lediglich durch O. B. und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet ist. Ist im Fall der Personenmehrheit auf einer Seite der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, muss zu der/den vorhandenen Unterschrift/en deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob die Unterschrift auch in Vertretung von selbst nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurde, damit hinreichend bestimmbar wird, ob der Vertrag zugleich für die Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Ist die Tatsache der Vertretung (allein) durch die unterzeichnende Person allerdings aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände wiederum hinreichend bestimmbar, ist ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH NJW 13, 1082). Wenn der Vermieter (oder auch der Mieter) bei Abschluss des Vertrages vertreten wurde, genügt es deshalb, dass für den durch § 550 BGB vorrangig geschützten Erwerber die Tatsache der Vertretung aus der Vertragsurkunde ersichtlich wird; bei Unklarheiten wäre es dann zumutbar, sich ggf. bei den Vertragsparteien zu erkundigen. Wenn es indes hier im Eingang des Mietvertrages heißt, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft A-B, vertreten durch Herrn O. B.“ geschlossen ist, schließt schon diese Formulierung jeden Zweifel daran aus, dass bei Vertragsschluss Herr O. B. als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist. Eines weiteren Vertretungszusatzes bei seiner Unterschrift am Ende der Seite(n) bedurfte es zur Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht mehr. Im Übrigen wäre ein etwaiger Formmangel durch die nach Auffassung des Senats formgerechte Nachtragsvereinbarung vom 30.05.2006, die einen ausdrücklichen Vertreterzusatz auch bei der Unterschrift von Vermieterseite enthält, geheilt.
Aus alledem folgt, dass die von der Beklagten am 16.5.12 ausgesprochene „Kündigung“ durch die folgende Optionsausübung seitens der Klägerin wirkungslos geworden ist, denn „wenn der Vermieter die Verlängerung nicht will und deshalb kündigt, kommt das Optionsrecht des Mieters zur Geltung“ (BGH NJW-RR 06, 337). Die Optionsklausel des hier in Rede stehenden Mietvertrages entspricht den Anforderungen der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.) und des Senats. Das Berufungsvorbringen enthält keine Gesichtspunkte, die eine hiervon abweichende Beurteilung rechtfertigten.
Praxishinweis
Da die Parteien des Mietvertrags zu den Essenzialia gehören, ist die Form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn der Sachverhalt, an den die Parteien die Person des Vermieters knüpfen, so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an seiner Person verbleibt. Eine solche abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Vermieter zu ermitteln, liegt hier mit der Angabe „Grundstücksgemeinschaft A-B“ vor. Mietgegenstand und Grundstück sind nach dem Sachverhalt im Mietvertrag genau beschieben. Damit konnte es sich bei der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung bei der im Rubrum bezeichneten Grundstücksgemeinschaft nur um den oder die Personen bzw. die Gesellschaft handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer/in im Grundbuch eingetragen war. Das heißt: Die Vermieterseite war nicht nur bestimmbar, sondern ihre Identität stand bei Vertragsschluss bereits verbindlich fest. Ein potenzieller Erwerber, dessen Schutz die Formvorschrift in erster Linie bezweckt, kann den Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks ohne Weiteres ermitteln und damit Klarheit darüber gewinnen, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist und ob er an einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag gebunden ist (OLG Düsseldorf MK 07, 64 Abruf-Nr. 070982; DWW 12, 318). Zwar mag es den Umgang zwischen den Mietvertragsparteien erleichtern, wenn der Vermieter im Kopf des Mietvertrags namentlich aufgeführt ist, zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform war dies im Streitfall jedoch nicht erforderlich.
Wird die Verpächterin dagegen im Rubrum des Pachtvertrags ohne weitere Hinweise auf Namen und die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben als „Erbengemeinschaft B“ bezeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt (OLG Düsseldorf 5.5.11, I-10 U 100/10 n.v.).
Das LG hat die im Sachverhalt aufgeführte Optionsregelung dahin ausgelegt, dass die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung infolge der zeitlich späteren Optionsausübung durch die Klägerin wirkungslos wurde. Das steht in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (NJW 92, 2281; NJW 85, 2581; OLG Düsseldorf GuT 11, 283).
