21.05.2012 · Fachbeitrag · Staffelmiete

Teilnichtigkeit führt nicht zur Gesamtnichtigkeit

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH 15.2.12, VIII ZR 197/11, Abruf-Nr. 121062).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag vom 17.7.02 lautet: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 Prozent, siehe Rückseite der Hausordnung.“ Dort heißt es: „Die Miete staffelt sich wie folgt: Ab 1.9.03: 863,14 EUR, ab 1.9.04: 889,04 EUR, ab 1.9.05: 915,72 EUR, ab 1.9.06: 943,20 EUR, ab 1.9.07: 971,50 EUR; ab 1.9.08: 1.000,65 EUR, ab 1.9.09: 1.030,67 EUR, ab 1.9.10: 1.061,59 EUR, ab 1.9.11: 1.093,44 EUR, ab 1.9.12: 1.126,25 EUR. Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.8.13 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 Prozent.“ Die Klage über Zahlungsansprüche des Klägers aus der Staffelmietvereinbarung für die ersten zehn Jahre hat in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH weist die Revision des Mieters zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Eine Staffelmiete bietet beiden Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Miethöhe. Sie ist auch für den Mieter vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem damals wie heute während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 S. 2 MHG, § 557a Abs. 2 S. 2 BGB).