19.02.2016 · Fachbeitrag · Terrorversicherung

Umlage für Versicherung unterliegt auch in Zeiten des IS-Terrors dem Wirtschaftlichkeitsgebot

| Zu den vereinbarungsgemäß umlegbaren Betriebskosten zählen auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Die zugehörigen Kostenarten werden beispielhaft und nicht abschließend aufgezählt. Unter § 2 Nr. 13 BetrKV fallen alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen. Ihre Umlage ist jedoch - wie die Entscheidung des OLG Düsseldorf (21.5.15, I-10 U 29/15, Abruf-Nr. 146443 ) zeigt - kein Selbstläufer. |

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein gewerbliches Mietverhältnis. Der Mietvertrag sieht u. a. die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. des § 2 Nr. 13 BetrKV vor. Die Parteien streiten u. a. darüber, ob die Vermieterin berechtigt ist, eine von ihr für das Gebäude abgeschlossene Terrorversicherung auf den Beklagten umzulegen. Die Klage auf Nachzahlung hat insoweit keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Nur weil eine Betriebskostenart umlagefähig ist, bleibt der Vermieter von Geschäftsräumen jedoch gleichwohl verpflichtet, das sich aus § 241 Abs. 2, § 242 BGB ergebenden betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot einzuhalten. Dieses ist nur gewahrt, wenn im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich ist. Außerdem muss die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen sein. Das bedeutet, dass ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, eine solche Versicherung abgeschlossen hätte. Dies ist nur anzunehmen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

Ist ein solcher Schaden dagegen unwahrscheinlich oder kann er lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.

Zu gefährdeten Gebäuden in diesem Sinne gehören lediglich

solche mit Symbolcharakter (z. B. der Eiffelturm),

Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude),

Gebäude, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren),

sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH MK 10, 201, Abruf-Nr. 103721; Fritz, NJW 11, 1048; Günter, WuM 12, 587).

Relevanz für die Praxis

Im Anschluss an die Terroranschläge vom 11.9.01 auf das World Trade Center weigerten sich viele Gebäudeversicherer, für Gebäude mit einer Versicherungssumme von mehr als 25 Mio. EUR das Risiko eines Terroranschlags weiterhin kostenfrei in der Feuerversicherung mitzuversichern. Damit wurde für betroffene Gebäudeeigentümer die Frage virulent, ob sie eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen sollten und ob die ihnen hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten auf den Gebäudemieter abwälzbar sind.

Es ist grundsätzlich anerkannt, dass die Kosten der Terrorversicherung umgelegt werden können (BGH MK 10, 201). Danach kann der Vermieter die dadurch entstehenden Kosten nur auf die Mieter umlegen, wenn diese dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen. Das heißt: Für das jeweils versicherte Gebäude muss geprüft werden, ob die konkret abgeschlossene Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und angemessen ist. Nur wenn ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte, können die Kosten der Terrorversicherung gegebenenfalls als Betriebskosten abgerechnet werden.

Das OLG Düsseldorf knüpft an diese Grundsätze an und versagt der Klägerin die Umlage der Kosten der Terrorversicherung. Grund: Die Immobilie der Klägerin gehört nicht zu den gefährdeten Gebäuden im vorbeschriebenen Sinn. Weder eine (ohnehin hier längst erloschene) „Prominenz der Gebäude“ noch eine nicht näher ausgeführte „große Anzahl“ von Arbeitnehmern oder sonstiger „Personen, die sich täglich darin aufhalten“ sind für sich allein Indikatoren für eine Terrorgefährdung.

Fehlen konkrete Umstände und kann terroristischen Angriff nur nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.

PRAXISHINWEIS | Der Senat stellt klar, dass Vorgaben der „finanzierenden Banken“ zur Rechtfertigung der Umlage von vornherein bedeutungslos sind. Sie fallen allein in die Verantwortungssphäre des kreditbedürftigen Eigentümers/Vermieters und vermögen ihn von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht zu befreien.

Auch der Umstand, dass nach der Einschätzung von Sicherheitsexperten Terrorwarnungen vor Anschlägen des IS wie zuletzt in Hannover oder München am Silvesterabend zunehmend Teil unseres Alltags werden, dürfte als Indikator für eine Terrorgefährdung von Gebäuden mit nicht exponierter bzw. untergeordneter Bedeutung nicht ausreichen. Der Vermieter, der in diesen Fällen auf Nummer sicher gehen will, muss die Kosten der Terrorversicherung aus eigener Tasche bezahlen.

Weiterführender Hinweis