21.01.2013 · Fachbeitrag · Thermenwartung

Gasthermen-Wartungsklausel ist auch ohne Betragsobergrenze wirksam

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (BGH 7.11.12, VIII ZR 119/12, Abruf-Nr. 123851).

Sachverhalt

Der Formular-Mietvertrag enthält die Klausel „Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma … durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten.“ Die Klägerin nimmt die Beklagte u.a. für die in ihrem Auftrag durchgeführte Wartung der Gastherme auf Zahlung der anteilig entstandenen Kosten (58,48 EUR) in Anspruch. Die Klage hat in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH weist die Revision zurück.

Entscheidungsgründe

Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S. von § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme

um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkVO handelt und

keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkVO eingreift.

Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, muss der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor.

Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprächen, wird nicht geltend gemacht.

Praxishinweis

Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in dem zum vertragsmäßigen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten, ist Kardinalpflicht des Vermieters und wesentlicher Grundgedanke des gesetzlichen Mietrechts. Ein Abweichen hiervon durch AGB stellt nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Für die Vornahmeklausel „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten“ hat der VIII. Zivilsenat (NJW 91, 1750) deshalb entschieden, dass die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u.U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen ist, den Mieter unangemessen i.S. des § 9 AGBG a.F. benachteiligt.

An dieser Begründung hält der BGH für die streitgegenständliche Kostenabwälzungsklausel zu Recht nicht mehr fest. Grund: Wird durch Gesetz oder Verordnung - wie hier - die Umlegungsfähigkeit einer bestimmten Kostenart ohne Kostendeckelung zugelassen, kann eine Formularklausel, die nichts anderes aussagt, allein deswegen nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam sein.

Die Unwirksamkeit der Thermenwartungsklausel kann sich dann nur noch aus § 556 Abs. 4 BGB ergeben. Hierfür bestehen keine Anhaltspunkte. Dass die Klausel den Mieter verpflichtet, die Wartungskosten der Gastherme ohne Einbindung in die jährliche Betriebskostenabrechnung nach Durchführung und Rechnungslegung auszugleichen, verstößt ebenso wenig gegen § 556 Abs. 4 BGB wie die fehlende Verknüpfung mit einer Vorschusspflicht.

Grund: Die gesonderte Abrechnung der nur einmalig jährlich anfallenden Wartungskosten weicht nicht zum Nachteil des Mieters von dem in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB geregelten Gebot jährlicher Abrechnung ab. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB untersagt dem Vermieter lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe festzusetzen, enthält aber keine Verpflichtung, überhaupt Vorauszahlungen zu erheben.

Soweit die Wartungsklausel - wie hier - für die Durchführung der Wartungsarbeiten als Sammelauftrag eine namentlich bezeichnete Firma vorsieht, liegt hierin bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB keine Ausschließlichkeitsbindung für den Vermieter. Folge: Dieser ist nicht gehindert, den jährlichen Sammelauftrag durch eine andere Firma ausführen zu lassen.

Weiterführende Hinweise