24.02.2015 · Fachbeitrag · Umlageschlüssel

BGH: Einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen ist zulässig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB abdingbar ist (BGH 5.11.14, VIII ZR 257/13, Abruf-Nr. 173383).

Sachverhalt

Laut Formularmietvertrag sollte die Vermieterin den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ mit der Betriebskostenabrechnung für die erste Abrechnungsperiode festlegen. Diese erfolgte am 24.6.10 für das Jahr 09 und verteilte die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt. Für das Jahr 10 erstellte die Klägerin zu 1, eine Hausverwaltung, deren Geschäftsführer der Kläger zu 2 ist, die Jahresabrechnung in gleicher Weise. Das AG hat den Beklagten auf die Nachzahlungsklage beider Kläger verurteilt, „an die Klägerin 526,23 EUR“ zu zahlen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, sowie die Widerklage auf Zahlung eines nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB errechneten Guthabens (258,33 EUR) abgewiesen. Der Kläger zu 2 ist im amtsgerichtlichen Urteil lediglich im Rubrum genannt. Anträge auf Tatbestandsberichtigung oder Ergänzung des Urteils sind nicht gestellt. Nach Hinweis hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Zustimmung des Beklagten im Berufungsrechtszug für die Klägerin zu 1 die Rücknahme der Klage erklärt und vergeblich um Rubrumsberichtigung auf den Kläger zu 2 als Vermieter gebeten. Das LG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Im Rubrum ist lediglich die Klägerin zu 1 als Widerbeklagte und Berufungsbeklagte bezeichnet. Die Revision des Beklagten hat nur zur Klage Erfolg.

Entscheidungsgründe

Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem Beklagten das widerklagend von der Klägerin zu 1 geforderte Guthaben, das sich bei Anwendung des gesetzlichen Verteilungsmaßstabs für die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll ergibt, nicht zusteht. Die erteilte Betriebskostenabrechnung ist im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden. Die Vermieterseite hat insoweit ihr im Mietvertrag vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 09 wirksam für die zukünftigen Abrechnungen ausgeübt.