· Fachbeitrag · Untervermietung
Unklare Rechtslage: Risiko trägt der Vermieter
Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt bei einem Schuldner nur vor, wenn er die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH 11.6.14, VIII ZR 349/13, Abruf-Nr. 141781). |
Sachverhalt
Die Klage auf Schadenersatz wegen zu Unrecht verweigerter Untervermieterlaubnis (MK 14, 164) hat in allen Instanzen Erfolg. Die Vermieterin hat vergeblich versucht, die gegen sie sprechende Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 S. 2 BGB unter Berufung auf eine unklare Rechtslage zu widerlegen.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). Hinsichtlich der Anforderungen an den Entlastungsbeweis differenziert der BGH danach, ob die Pflichtverletzung dem Gläubiger oder dem Schuldner zur Last fällt. Ein Gläubiger, der etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt i.S. von § 280 Abs. 1 S. 1 BGB pflichtwidrig. i.S. von § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vertreten muss er diese Pflichtwidrigkeit aber nicht schon, wenn er nicht erkennt, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt ist, sondern erst, wenn er diese Rechtsposition auch nicht als plausibel ansehen durfte (BGH NJW 09, 1262; NJW 11, 1063). Grund: Dem Gläubiger würde die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer Forderung schon im Vorfeld oder außerhalb des Rechtsstreits vorauszusehen.
Beachten Sie | Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist und der darauf beruhenden Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde liegt. Dies gilt auch, wenn die zu beurteilende Rechtslage mangels höchstrichterlicher Leitentscheidungen unklar ist (BGH NJW 11, 1063).
Anders stellt sich die Rechtslage für den Schuldner dar. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der Rechtsprechung, an der der BGH auch für die unberechtigte Verweigerung der Untermieterlaubnis festhält, strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner kann sich auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum nur berufen, wenn er die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht rechnen muss (BGH MK 07, 26, Abruf-Nr. 063630; MDR 14, 889). Das heißt: Muss der Schuldner - wie hier - wegen Fehlens einer höchstrichterlichen Leitentscheidung und uneinheitlicher Instanzrechtsprechung einkalkulieren, dass das zuständige Gericht seinem Rechtsstandpunkt nicht folgt, ist ihm regelmäßig ein Verschulden anzulasten (BGH NJW 74, 1903; BGHZ 131, 346, 353 f.).
Beachten Sie | Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht auf den Gläubiger abwälzen. Entscheidet er sich gleichwohl dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er grundsätzlich das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein. Er muss deshalb seine Nichtleistung vertreten, wenn in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird, dass er zur Leistung verpflichtet war.
MERKE | Kann der Schuldner die Frage rechtlich nicht beurteilen, muss er Rechtsrat einholen. Für ein Verschulden seines Anwalts hat er nach § 278 BGB einzustehen (BGH MDR 14, 889). Für einen unverschuldeten Rechtsirrtum des Anwalts gelten dieselben strengen Grundsätze wie für den Schuldner selbst. |
Hier musste die Beklagte schon im Hinblick auf die Erwägungen in BGH (MK 06, 65 Abruf-Nr. 060553) zum mieterschützenden Regelungszweck des § 553 Abs. 1 BGB und zum berechtigten Interesse bei berufsbedingtem Wechsel an einen anderen Ort mit der Möglichkeit rechnen, dass die Kläger gemäß § 553 Abs. 1 BGB eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen durften.
