· Fachbeitrag · Verkehrssicherheit
Muss der Vermieter Kohleöfen in der Mieterwohnung regelmäßig überprüfen?
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Kohleöfen in der Wohnung ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen (BGH 1.6.11, VIII ZR 310/10, Abruf-Nr. 120494). |
Sachverhalt
Eine Woche nach dem Kehrvorgang stellte der Kläger eine Lockerung der Wandanschlüsse der Öfen fest und es trat erstmals Ruß in die Wohnung ein. Seine auf § 536a BGB gestützte Schadenersatzklage wurde abgewiesen.
Praxishinweis
Den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Er muss das Gebäude so erhalten, dass den Mietern kein Schaden entstehen kann. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Das heißt: Seiner Erhaltungspflicht unterliegen nicht nur die der gemeinsamen Nutzung dienenden Einrichtungen wie Treppe, Speicher, Haustüre, Dach etc., sondern auch die in der Obhut der Mitmieter stehenden Wohn- und Geschäftsräume (BGH ZMR 69, 271). Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss er deshalb unverzüglich beheben.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Es muss sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergeben, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH NJW 04, 1449). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne Weiteres zu bejahen. Der BGH hat deshalb entschieden, dass es im Allgemeinen ausreicht, z.B. an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter insoweit angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen, und hat damit überspannten Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht eine Absage erteilt (BGH MK 09, 12, Abruf-Nr. 083286).
Der VIII. Senat überträgt diese Rechtsprechung auf die hier streitige Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, in der Wohnung befindliche Kohleöfen bzw. deren Wandanschlüsse ohne besonderen Anlass regelmäßig auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüfen zu lassen, und beantwortet sie wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Da es vor dem Austritt von Ruß in Bezug auf die Kohleöfen weder Unregelmäßigkeiten noch sonstige Auffälligkeiten gegeben hat, konnte die Schadenersatzklage keinen Erfolg haben. Das angeblich „recht kräftige“ Kehren des Schornsteinfegers, für dessen Verschulden der Vermieter gemäß § 278 BGB einstehen muss, hat der BGH als Sorgfaltsverstoß nicht ausreichen lassen.
