27.05.2015 · Fachbeitrag · Vorkaufsrecht

Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (BGH 21.1.15, VIII ZR 51/14, Abruf-Nr. 175110).

Sachverhalt

Die sieben Wohnungen des Hauses sind - revisionsrechtlich unterstellt - erstmals nach Anmietung der Wohnung durch die Klägerin in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Danach überließ die Vermieterin das Grundstück mit notariellem Schenkungsvertrag der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch vor. Nach deren Tod veräußerte die Beklagte sämtliche Wohnungen des Mehrfamilienhauses zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 EUR. Weder wurde die Klägerin hierüber unterrichtet noch auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht hingewiesen. Nach Umschreibung des Grundbuchs informierte die Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen und bot der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Kaufpreis von 266.250 EUR an. Die Schadenersatzklage wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts der Klägerin scheitert in den Instanzen. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat einen Schadenersatzanspruch statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung (186.571 EUR) und anteiligem Kaufpreis. Der Verkauf der Wohnung begründete gemäß § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Klägerin. Die ursprüngliche Vermieterin behielt ihre Vermieterstellung auch nach der unter Nießbrauchsvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (BGH NJW 06, 51). Erst mit dem Ableben der Nießbrauchsberechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermieterin geworden (BGH MK 12, 21, Abruf-Nr. 120154).