24.06.2014 · Fachbeitrag · Zeitmietvertrag

Bei Unwirksamkeit gilt zeitlich befristeter Kündigungsverzicht

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Miet-vertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.

(BGH 11.12.13, VIII ZR 235/12, Abruf-Nr. 140524).

Sachverhalt

In dem am 10.11.09 geschlossenen „Zeit-Mietvertrag“ ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.09 beginnt und am 31.10.12 endet. Die Kläger, die seit 19.7.10 Eigentümer der Wohnung sind, kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.7.10 zum 31.10.10 wegen Eigenbedarfs. Grund: Der andernorts wohnende Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in der Wohnung verbringen. Die Räumungsklage, die in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine am 27.4.12 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützt ist, hat in den Instanzen Erfolg. Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist den Rechtsstreit zur Prüfung der von den Klägern zweitinstanzlich erklärten fristlosen Kündigung an das LG zurück.

Entscheidungsgründe

Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlt es hier. Das heißt: Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung ist unwirksam.