22.11.2021 · Fachbeitrag · Zwangsversteigerung

Vereinbarte Kündigungsbeschränkungen schützen nicht vor Sonderkündigungsrecht

| Ist der Ersteher an Kündigungsbeschränkungen zwischen Vollstreckungsschuldner und Mieter gebunden oder wird sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht ausgeschlossen? Das hat der BGH entschieden. |

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Eigentumswohnung. Der Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer lautet: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“ Die Kläger erwarben die Wohnung mit Zuschlagsbeschluss vom 16.10.18. Im Zwangsversteigerungsverfahren hatte der Beklagte sein Mietrecht nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG angemeldet und es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Ausgebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde jedoch nur ein für die Gläubiger inakzeptabler Betrag von 100.000 EUR geboten, sodass der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 EUR zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen an die Kläger erfolgte. Diese kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20.10.18 wegen Eigenbedarf für ihren volljährigen Sohn. Darin heißt es u. a., „Unser Haus ist jetzt zu eng für 4  Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer.“ Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den Instanzen Erfolg. Der BGH wies die Revision des Beklagten zurück.

• Leitsatz: BGH 15.9.21, VIII ZR 76/20

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen ‒ hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ‒, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen (Abruf-Nr. 225267).