· Fachbeitrag · Zweckentfremdung
Vermietung privater Wohnungen an Touristen
von RA Axel Wetekamp, RiAG a.D., München
| In Zeiten besonderer Nachfrage nach Unterkünften, wie z.B. während des Oktoberfestes in München, wollen sich viele Mieter, die Probleme mit den hohen Mieten in der Stadt haben, durch Vermietung ihrer Wohnung auf begrenzte Zeit etwas dazu verdienen. Sie gehen hierbei - vor allem, wenn sie regelmäßig vermieten - ein erhebliches Risiko ein.D |
1. Verstoß gegen eine Zweckentfremdungsverordnung
Es wird immer wieder übersehen, dass sich z.B. die 2009 erlassene Zweckentfremdungsverordnung der Stadt München nicht nur an Vermieter wendet, die durch eine Zweckentfremdung von Mietwohnungen dem Münchner Wohnungsmarkt Wohnungen entziehen, sondern ebenso an Mieter, die durch Untervermietung als Ferienwohnung oder in sonstiger Weise das Gleiche tun. Die Satzung von München verbietet es ebenso Wohnungen gewerblich zu nutzen, worunter auch eine hotelähnliche Untervermietung zu verstehen ist, als auch Wohnungen länger als drei Monate leer stehen zu lassen. Auch in anderen deutschen Großstädten existieren entsprechende Satzungen, z.B. in Hamburg seit 1971. Während eine nur einmalige und kurzfristige Untervermietung als Ferienwohnung noch nicht gegen die Satzung verstößt, ist dies bei längerfristiger bzw. dauerhafter Vermietung der Fall. Die Münchner Satzung sieht hier eine Geldbuße von bis zu 50.000 EUR vor. Möglich ist auch, dass die Behörde die Genehmigung von einer Ausgleichszahlung abhängig macht.
2. Verstoß gegen das Untervermietungsverbot
§ 540 BGB sieht vor, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, die Wohnung unterzuvermieten. Dieses Verbot betrifft natürlich auch die Vermietung durch den Mieter an Feriengäste oder Touristen, die zu Messen oder anderen Großveranstaltungen Übernachtungsmöglichkeiten suchen. Um von Untervermietung ausgehen zu können, muss natürlich eine gewisse Nachhaltigkeit gegeben sein. Eine einmalige kurze Untervermietung schadet schon deshalb nicht, weil eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nach § 543 Abs. 3 BGB die - erfolglose - Abmahnung voraussetzt.
3. Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter
Anders sieht es aus, wenn der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung kurz oder längerfristig Dritten überlässt. Hier gilt nach § 553 Abs. 1 BGB, dass der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn nach Abschluss des Mietvertrags hierfür ein berechtigtes Interesse besteht. Der Anspruch setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH NZM 06, 220). Erforderlich ist ein berechtigtes Interesse des Mieters.
Checkliste / Berechtigtes Interesse des Mieters |
Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt vor bei
Liegt ein wichtiger Grund vor, entfällt der Anspruch. Dieser kann liegen in
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Wenn erwachsene Kinder oder Eltern des Mieters bei besonderen Anlässen auch länger zu Besuch kommen, ist dies keine Untervermietung und bedarf nicht der Erlaubnis des Vermieters. Folgen kann der Vermieter aus dieser Aufnahme nur ableiten, wenn durch sie Überbelegung der Wohnung eintritt und diese für ihn beeinträchtigende Auswirkungen hat (BayObLG NJW 84, 60; BGH WuM 93, 529). Ist der Aufenthalt von Dauer, so liegt genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung vor (AG Frankfurt-Höchst WuM 95, 396: ein Aufenthalt von drei Monaten überschreitet die normale Besuchsdauer). Für die Erlaubnis gilt keine besondere Form (LG Kiel WuM 94, 610). Schriftform kann aber vertraglich vereinbart werden. Wird die Erlaubnis generell erteilt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Mitteilung der Person des Untermieters.
4. Erhebung eines Untermietzuschlags
Der Vermieter kann die Zustimmung von der Zahlung eines Untermietzuschlags nach § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen, falls ihm die Untervermietung nur so zumutbar ist. Macht er die Erlaubnis zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete in Form des Untermietzuschlags abhängig und ist der Mieter damit nicht einverstanden, gilt die Erlaubnis als verweigert. Klagt der Mieter auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis, kann der Vermieter Widerklage auf Zustimmung des Mieters zur Erhebung des Untermietzuschlags erheben. Maßstab der Erhöhung ist die zu erwartende zusätzliche Abnutzung der Mieträume durch die Untervermietung.
5. Rechte des Vermieters bei unbefugter Überlassung
In Betracht kommen Unterlassungsklage (§ 541 BGB) und fristlose Kündigung (§ 543 BGB). Jeweils ist eine Abmahnung und Fortsetzung des Verstoßes erforderlich. Besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters nach § 553 BGB und hat er die Erlaubnis nur nicht eingeholt, ist die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt (BayObLG ZMR 91, 64), die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber schon (BayObLG WuM 95, 378). Wichtig ist immer, dass der Kündigungsgrund der Überbelegung verbleiben kann.
