29.08.2024 · Fachbeitrag · Praxisfälle

Haftung des WEG-Verwalters

von RAin Kornelia Reinke (schiffer.de), Bonn

| Fehlendes Fachpersonal und steigende Kosten wirken sich auch bei der Verwaltersuche aus. Das spüren vor allem kleine Einheiten, die kaum einen professionellen und nach § 26a WEG n. F. zertifizierten WEG-Verwalter finden. Ist kein geeigneter Verwalter in Sicht, wird die Eigentümergemeinschaft auf Laien oder auf einen anderen Eigentümer (Selbstverwaltung) ausweichen müssen. In der Regel wird sich ein WEG-Verwalter, ob Laie oder nicht, nur bereit erklären, die Aufgabe zu übernehmen, wenn er nicht persönlich für Fehler haften muss. Er wird auf einen Haftungsausschluss oder -begrenzung drängen. Was hier möglich ist, stellt der folgende Beitrag dar. |

1. Aufgaben des Verwalters

Der Verwalter entscheidet als Organ der Gemeinschaft der Eigentümer über die Maßnahmen der laufenden Verwaltung, § 27 WEG n. F. Ihm obliegt es nach § 9b WEG n. F., die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Diese Vertretungsmacht gilt mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen unbeschränkt und unbeschränkbar.

2. Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft

Der Verwalter haftet der Gemeinschaft nach §§ 280 ff. BGB auf Schadenersatz, wenn er seine Pflichten aus dem Bestellungsverhältnis oder aus dem Verwaltervertrag mangelhaft, nicht oder nicht vollständig erfüllt. Er muss Vorsatz und Fahrlässigkeit vertreten, § 276 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Haftungsmaßstab ist durch die Rechtsprechung konkretisiert worden. So muss er z. B. bei der Durchführung von Beschlüssen die Gemeinschaft auf mögliche Gefahren hinweisen (Bärmann/Becker, WEG, § 27 Rn. 190). Da dem Verwalter häufig ein Ermessensspielraum eingeräumt wird, liegt ein pflichtwidriges Verhalten vor, wenn er sein Ermessen überschreitet (Hügel/Elzer, WEG, § 27 Rn. 12). Wie haftungsträchtig die Tätigkeit des Verwalters ist, zeigt ein aktuelles Urteil des BGH (26.1.24, V ZR 162/22): Danach muss der Verwalter Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen. Der BGH hat dabei folgende Differenzierung vorgenommen: