21.02.2024 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Duldungsanspruch gegen Drittnutzer

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| § 15 WEG n. F., der die Pflichten Dritter regelt, ist im Zusammenhang mit § 13 Abs. 1 und § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. zu lesen. Nach § 13 Abs. 1 WEG n. F. kann der Eigentümer sein Sondereigentum vermieten. Vor der WEG-Novelle kam es zu Spannungen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Daher verfolgte der Gesetzgeber eine Harmonisierung, vor allem bei Baumaßnahmen in der Anlage. Gerade dort haben Eigentümer ein schutzwürdiges Interesse, nicht behindert zu werden, weil Wohnungen vermietet sind. Umgekehrt hat jeder Mieter ein berechtigtes Interesse, über Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden, um sich auf diese einzustellen (BT-Drucksache 19/18791, S. 29). Der neue § 15 WEG n. F. regelt somit erstmals die Rechtsbeziehungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelner Eigentümer gegen Drittnutzer (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1588). Der folgende Beitrag erläutert die Einzelheiten. |

1. Allgemeines

Konkret begründet § 15 WEG n. F. einen Anspruch der Gemeinschaft und einzelner Eigentümer gegen Drittnutzer auf Duldung von Erhaltungs- und baulichen Maßnahmen. Der Gesetzgeber wollte sicherstellen, dass solche Maßnahmen nicht an Gebrauchsrechten Dritter scheitern. Vor allem die Durchsetzung der nach dem WEG bestehenden Ansprüche eines Eigentümers auf bestimmte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 und 3 WEG n. F. sollen nicht dadurch erschwert werden, dass ein anderer Eigentümer den Gebrauch seiner Wohnung einem Dritten überlassen hat (BT-Drucksache, a. a. O., S. 54). Ob § 15 WEG n. F. ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Dritten und dem Bauherrn begründet, ist umstritten (bejahend MüKo /  Skauradszun, BGB, § 15 WEG Rn. 6; a. A. Bärmann/Suilmann, WEG, § 15 Rn. 7).

§ 15 WEG n. F. dient dem Schutz der Gemeinschaft sowie einzelner Eigentümer, weil der Drittnutzer verpflichtet ist, unmittelbar und unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen bauliche Maßnahmen zu dulden. Er ist dabei aber nicht schutzlos, sondern ähnlich wie ein Mieter geschützt. So muss die Maßnahme angekündigt werden. Zudem kann sich der Drittnutzer u. U. auf einen Härteeinwand berufen (BT-Drucksache 19/18791, S. 54). § 15 WEG n. F. gilt für alle Personen, die Wohnungseigentum gebrauchen, ohne Wohnungseigentümer zu sein. Dies sind vor allem Mieter, aber auch der Untermieter, Hausangehörige, Angestellte, dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde (Grüneberg / Wicke, BGB, 84. Aufl., § 15 WEG Rn. 1).