· Fachbeitrag · Effektive Bauüberwachung
Bauüberwachung - Pflichtenkreis hängt von Ihrer Bevollmächtigung ab
| Was darf ein Bauüberwacher eigentlich? Diese Frage wird in der Praxis immer wieder kontrovers diskutiert. Einerseits erwartet der Bauherr, dass sich die Bauüberwachung sozusagen um alles kümmert. Löst die Bauüberwachung dann aber durch Anweisungen vor Ort wirtschaftliche Verpflichten des Auftraggebers aus, will der Bauherr das nicht wahrhaben. Die Rechtsprechung orientiert sich bei der Kompetenz-Zuweisung der Bauüberwachung am Umfang der Bevollmächtigung durch den Auftraggeber. Das sollte Sie dazu veranlassen, Schnittstellen bzw. Aufgaben sauber zu definieren. |
Bauüberwachung darf normalerweise nur Mängel rügen
Von der Rechtsprechung geklärt ist, dass Vertragsangelegenheiten (wie zum Beispiel die Kündigung eines Bauvertrags) Aufgabe des Auftraggebers sind. Denn der Auftraggeber ist Vertragspartner des ausführenden Unternehmens Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn eine Vollmacht für Vertragsangelegenheiten erteilt wurde.
Mängelrügen nach VOB/B hingegen sollen und dürfen von der Bauüberwachung eigenständig vorgenommen werden. Das gilt auch dann, wenn die Bauüberwachung lediglich mit der technischen Überwachung entsprechend den Leistungsbildern gemäß HOAI beauftragt ist, also keine Vollmacht erteilt wurde (LG Köln, Urteil vom 9.11.2012; Az. 17 O 206/09; Abruf-Nr. 131012).
PRAXISHINWEIS | Damit ist die Arbeit der Bauüberwachung nachvollziehbar abgrenzbar. Das heißt für Sie:
|
Bauüberwachung kann auch selbst Aufträge erteilen dürfen
Ist die Bauüberwachung „zur allumfänglichen Vertretung“ des Auftraggebers berechtigt, darf sie auch selbst vergütungspflichtige Nachträge erteilen und Rechnungen rechtsverbindlich prüfen (LG Köln, Urteil vom 7.11.2012, Az. 17 U 128/11; Abruf-Nr. 131013). Zahlungsfreigaben der Bauüberwachung sind dann als solche des Auftraggebers zu werten.
Mengenfeststellung der Überwachung kann verbindlich sein
Liegt eine vollumfängliche - rechtsgeschäftliche - Vollmacht vor, ist der Bauherr auch an die Mengenfeststellung der Bauüberwachung gebunden. Behauptet er, dass die eingebauten Mengen falsch waren, trägt der Bauherr die Beweislast dafür. Deswegen birgt eine „allumfängliche Vertretungsvollmacht“ auch für den Bauherrn wirtschaftlich unabsehbare Risiken.
Beachten Sie | Besonders kritisch können sich solche Vollmachten entwickeln, wenn die Bauüberwachung im Namen des Auftraggebers über bauverzögerungsbedingte Zahlungsansprüche wirksam entscheidet. Das führt häufig zu Ärger (auch mit der eigenen Berufshaftpflichtversicherung).
Empfehlungen für die Praxis
Unter dem Strich kann man deshalb sagen, dass eine umfängliche Vollmacht weder aus Sicht der Bauüberwachung noch aus Sicht der Bauherrn sinnvoll ist. Die Bauüberwachung trägt das Risiko, gegebenenfalls für wirtschaftliche Risiken zulasten des Auftraggebers einstehen zu müssen, die aus ihren Entscheidungen resultieren. Das kann zum Beispiel eintreten, wenn der Bauherr mit einer Entscheidung der Bauüberwachung nicht einverstanden ist, weil er sie für unwirtschaftlich hält.
Der Bauherr trägt das Risiko, dass er gegen das ausführende Unternehmen nicht vorgehen kann, wenn das auf Veranlassung der Bauüberwachung tätig geworden ist. Er kann sich nur mit der Bauüberwachung auseinandersetzen.
PRAXISHINWEIS | Wir präferieren deshalb das übliche Modell, wonach die Bauüberwachung
Die Mängelrüge ist in dem Fall die äußerste Maßnahme, die die Bauüberwachung autonom und in Eigenregie übernimmt. Dieses Modell ist für beide Seiten deutlich risikoärmer. Sicherlich erfordert es, dass
Das ist aber leistbar, wenn die Bauüberwachung dem Auftraggeber entsprechende - transparent gestaltete - Entscheidungsvorlagen zur Verfügung stellt. Und es erspart der Bauüberwachung in einem schief gelaufenen „umfänglichen Vollmachtsfall“ Diskussionen mit der Berufshaftpflichtversicherung. |
Weiterführende Hinweise
- Beitrag „Was umfasst die Vollmacht des Architekten?“, PBP 7/2012, Seite 16
- Musterschreiben „Entscheidungssteuerung des Auftraggebers“ auf pbp.iww.de unter Downloads → Musterschreiben → Optimale Vertragsabwicklung → Termine und Kosten
