01.05.2005 | Bauen im Bestand

Beschaffenheitsvereinbarungen ersparen Ihnen eine Menge Ärger

Auseinandersetzungen um zugesicherte Eigenschaften nehmen zu. Viele Bauherrn versuchen, mittels „nicht erreichter zugesicherter Eigenschaften“ Honorar einzubehalten oder sogar Gegenforderungen aufzubauen. Als Planer sind Sie in einer schlechten Position, wenn unklar ist, was eigentlich zugesichert war. Das lehrt nicht zuletzt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Lesen Sie deshalb nachfolgend, wie Sie das Problem entschärfen.  

Der Fall vor dem BGH

Der BGH-Entscheidung lag ein alltäglicher Fall zu Grunde: Ein Auftraggeber hatte ein Gebäude aufgestockt. Dadurch war im bisher ungenutzten Dachgeschoss eine neue Wohnung entstanden. Nachdem die Arbeiten fertig gestellt waren, gab es Schallschutzprobleme. Der von der neuen Wohnung ausgehende Trittschall erfüllte die Anforderungen der DIN 4109 nicht. Da der Vermieter (Bauherr des Umbaus) nichts dagegen unternahm, minderte der Mieter der unter dem Dachgeschoss liegenden Wohnung die Miete um 20 Prozent.  

Der BGH bestätigte dem Mieter, dass er zur Minderung berechtigt war. Das war für den Bauherrn Anlass, gegen den Planer vorzugehen (Urteil vom 6.10.2004, Az: VIII ZR 355/03; Abruf-Nr. 042860).  

Welche Regeln der Technik gelten bei Altbauten?

Im Zentrum des Interesses steht die Frage, welche Regeln der Technik im Altbau gelten. Grundsätzlich sind hier die Maßstäbe anzusetzen, die galten, als das Gebäude errichtet wurde. Etwas anderes gilt aber, wenn Veränderungen vorgenommen werden – wie hier durch den Umbau. Dann kann der Bauherr (und auch der Mieter) erwarten, dass im Umbaubereich Maßnahmen getroffen werden, um den Standard heutiger Regeln der Technik zu erreichen.  

Beschaffenheitsvereinbarung nicht gleich Regeln der Technik