BMF-Schreiben zur Immobilienbesteuerung

Vermeiden Sie die Spekulationssteuer!

Im Jahr 1999 ist die Besteuerung von Grundstücksgeschäften durch die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre erheblich verschärft worden. Der zu Grunde liegende § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) betrifft zwar nur private Grundstücksgeschäfte. Aber auch Grundstücke, die sich in einem Betriebsvermögen befinden, können betroffen sein. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wann die Spekulationssteuer des § 23 EStG bei privaten Grundstücksgeschäften droht und wie Sie sie vermeiden. In der nächsten Ausgabe sagen wir Ihnen dann, wie betriebliche Grundstücksgeschäfte zu privaten werden können und welche Folgen das für Ihre Steuern hat.

Neuregelung überhaupt verfassungsgemäß?

Die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung stellt sich, weil das Gesetz erst am 24. März 1999 beschlossen wurde, trotzdem aber rückwirkend zum 1. Januar 1999 in Kraft getreten ist. Hoffen können vor allem Steuerzahler, die zwischen dem 1. Januar und 24. März 1999 ein Objekt verkauft haben, das zum Zeitpunkt des Verkaufs außerhalb der zweijährigen aber innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist war. Das Finanzamt verlangt für Gewinne aus solchen Transaktionen zwar Steuern, wahrscheinlich aber zu Unrecht.

Unser Tipp: Das Finanzgericht (FG) Münster hält die Rückwirkung nämlich für verfassungswidrig. Mit Beschluss vom 18. Januar 2001 (Az: 4 V 6375/00 E, Abruf-Nr. 010217) hat es einem Steuerzahler in folgendem Fall Recht gegeben: Er hatte ein im Jahr 1990 erworbenes Mietwohnobjekt am 19. März 1999 verkauft. Eine Woche später hatte der Bundestag die Spekulationsfrist, die bei der Immobilie eigentlich längst abgelaufen war, rückwirkend zum 1. Januar 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert. Damit fiel der Verkauf in die verlängerte Frist und war steuerpflichtig. Wenn Ihnen vergleichbares passiert ist, sollten Sie Ihren Steuerbescheid durch Einspruch und Verweis auf den Beschluss des FG Münster offen halten.

BMF regelt Detailfragen

Da die Gesetzesänderung neben der Rückwirkung noch andere Fragen aufgeworfen hat, hat das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben (vom 5.10.2000, Az: IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I, 1383; Abruf-Nr. 001381) Antwort auf Detailfragen gegeben. Damit Sie den Überblick bewahren, wollen wir Ihnen aber zunächst einmal die Grundsätze der Spekulationsbesteuerung in Erinnerung rufen. Folgende Grundsätze gelten immer:

• Steuerpflichtig sind alle Verkäufe innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb.
• Maßgebend ist jeweils das Datum des Kaufvertrags.
• Der Verkauf selbstgenutzter Immobilien ist steuerfrei.
• Wurde das Grundstück nach dem 31. Juli 1995 gekauft, werden zwischenzeitlich vorgenommene Abschreibungen (AfA) dem Gewinn hinzugerechnet.
• Nach Kauf des Grundstücks (teil-)errichtete Gebäude und Außenanlagen werden einbezogen.
• Die Entnahme aus einem Betriebsvermögen gilt als Anschaffung. Anschaffungskosten sind der angesetzte Entnahmewert.
• Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) läuft die Zehn-Jahres-Frist des Vorbesitzers für den Erwerber weiter.

Der neue Erlass des BMF nimmt vor allem die Sonderfälle unter die Lupe. Zweifelsfragen bestanden zum Beispiel bei Gebäuden auf mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken, bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sowie bei selbstgenutzten Gebäuden.

Verkauf von mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken

Hier geht es um die Frage, ob der Wert des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage der Spekulationsbesteuerung einbezogen werden muss. Wenn Sie ein Gebäude auf einem Grundstück errichten, das Sie auf Grund eines entgeltlichen Erbbaurechts nutzen, sind beim Verkauf des „bebauten Erbbaurechts“ drei Fälle zu unterscheiden:

1. Der Käufer zahlt ausschließlich für das Gebäude. Gegenüber dem Erbbauverpflichteten ist er gesondert zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses verpflichtet.
2. Der Käufer zahlt den Kaufpreis für den Erwerb des Gebäudes und des Erbbaurechts.
3. Der Verkäufer baut ein Gebäude auf Grund eines Erbbaurechts, erwirbt das Grundstück ein paar Jahre später und verkauft es innerhalb von zehn Jahren nach Herstellung des Gebäudes.

Im ersten Fall fällt nur das Gebäude unter die Spekulationsbesteuerung, wenn der Notarvertrag entsprechende Regelungen vorsieht. Im Fall Zwei liegt ein Spekulationsgewinn vor, wenn der Erbbauvertrag innerhalb von zehn Jahren vor dem Verkauf abgeschlossen wurde. Dann unterliegen Erbbaurecht und aufstehendes Gebäude der Spekulationsbesteuerung. Im dritten Fall unterliegt die Veräußerung des bebauten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren seit Kauf des Grundstücks nur mit dem Anteil der Spekulationsbesteuerung, der auf das Grundstück entfällt. Das Gebäude wird steuerfrei veräußert.

Unser Tipp: Es kann sich rentieren, ein Gebäude zunächst auf Grund eines Erbbaurechts zu errichten und den Grund und Boden erst später zu erwerben, um das Gebäude aus der Spekulationsbesteuerung zu nehmen. Ferner sollten Sie wissen, dass das BMF die Grundsätze der Erbbaurechtsbesteuerung auch auf Bauten auf fremdem Grund und Boden übertragen hat. Hier können Sie mit folgender Gestaltung die Gewinnbesteuerung des Gebäudes vermeiden: Statt das Bauland zu kaufen, sollten Sie sich ein dinglich gesichertes Nutzungsrecht mit Vereinbarung einer Kaufoption einräumen lassen, flankiert durch die  Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Schon in § 23 EStG ist geregelt, dass der Verkauf von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien steuerfrei ist. Das gilt allerdings nicht für Teile des Gebäudes, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Diese unterliegen beim Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist der Spekulationsbesteuerung.

Beachten Sie: Nicht zu eigenen Wohnzwecken dienen das häusliche Arbeitszimmer sowie Gebäude, die Sie an Angehörige zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Eine Ausnahme gilt für Ihre Kinder. Wenn Sie diesen ein Haus überlassen, zählt das wie eigene Nutzung. Bei einem Verkauf wird keine Spekulationssteuer fällig. Etwas anderes gilt aber, wenn Sie Ihren Eltern ein von Ihnen errichtetes Haus überlassen. Sie bekommen dafür zwar Eigenheimzulage. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist werden aber Steuern fällig.

Eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns unterbleibt, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangehenden Jahren selbst genutzt haben.

So wird der Veräußerungsgewinn berechnet

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns hängt davon ab, ob Sie das verkaufte Gebäude zuvor voll oder nur teilentgeltlich (zum Beispiel bei Erbschaft gegen Abstandszahlungen) angeschafft  hatten.

Voll entgeltliche Anschaffung

Hier wird der Veräußerungsgewinn nach der Grundformel „Verkaufspreis minus Anschaffungs-/Herstellungskosten“ berechnet. Vergessen Sie nicht, die Nebenkosten der Anschaffung/Herstellung oder nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten Gewinn mindernd anzusetzen. Das gleiche gilt für die Nebenkosten des Verkaufs, wie zum Beispiel Fahrtkosten zum Notar.

Teilentgeltliche Anschaffung

Schwierig wird die Ermittlung des Veräußerungsgewinns, wenn ein Grundstück nur zum Teil entgeltlich erworben wurde, zum Beispiel im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge. Hier ist eine Aufteilung nach der so genannten Entgeltlichkeitsquote vorzunehmen. Maßgeblich für die Ermittlung des Spekulationsgewinns ist also das Verhältnis des Entgelts zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Vermögensübergangs.

Beispiel

A hat am 10. Januar 1998 ein Grundstück (Verkehrswert 2 Mio. DM) geerbt. Er musste an die Miterben Abstandszahlungen von 500.000 DM leisten. Am 15. Dezember 2000 hat er das Grundstück für 2,4 Mio. DM verkauft. Die Entgeltlichkeitsquote beträgt 25 Prozent (500.000 DM : 2 Mio. DM), der Spekulationsgewinn folglich 100.000 DM (2,4 Mio. DM x 25 Prozent ./. 500.000 DM).

Steuerfalle „Hinzurechnung der Abschreibungen“

Entscheidende Auswirkung auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn ergeben sich durch AfA und Sonderabschreibungen. Und zwar bei Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Juli 1995 angeschafft oder ins Privatvermögen überführt und dann innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußert werden. In diesem Fall mindern sich die Anschaffungskosten um in Anspruch genommene Abschreibungen und Sonderabschreibungen. Die Gewinn erhöhende Zurechnung der AfA kommt auch im Herstellungsfällen in Betracht. Betroffen sind allerdings nur Wirtschaftsgüter, die nach dem 31. Dezember 1998 fertig gestellt wurden und innerhalb der Spekulationsfrist veräußert werden.

Quelle: Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten - Ausgabe 03/2001, Seite 17

Quelle: Ausgabe 03 / 2001 | Seite 17 | ID 107808