20.12.2012 · IWW-Abrufnummer 123890
Kammergericht Berlin: Urteil vom 23.08.2012 – 8 U 22/12
Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützigen GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den K ündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. BGB § 549a findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.
KG Berlin, 23.08.2012
8 U 22/12
In dem Rechtsstreit
D xxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx ,
Beklagte und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
F xxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx -
gegen
G xxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxx ,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
H xxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx -
hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2012 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bulling, den Richter am Kammergericht Dittrich und der Richterin am Kammergericht Spiegel für R e c h t erkannt:
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 15. Dezember 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin - 25 O 215/11 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 33.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 15. Dezember 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe nicht, da die Klägerin keinen Rückerlangungswillen gehabt habe, da sie den Mietvertrag als fortbestehend angesehen habe. Dies ergebe sich aus den Kündigungsschreiben vom 19.10.2010 (Anlage K2 und K5) und aus den Mieterhöhungserklärungen für die beiden Wohnungen vom 10. Dezember 2010. Zudem habe sich die Klägerin seit dem 1. 1.2009 nicht mehr um die beiden Wohnungen gekümmert. Sie habe nicht auf einen Besichtigungstermin gedrungen und auch nicht erneut zur Rückgabe aufgefordert. Dies führe zwingend zu dem Schluss, dass sie die Wohnungen nicht zurück haben wolle.
Das Landgericht habe die Vorschrift über die gewerbliche Zwischenvermietung gemäß § 565 BGB bzw. § 549 a BGB a.F. übersehen. Da es sich bei der Beklagten um eine juristische Person handele, liege kein Wohnraummietverhältnis, sondern eine gewerbliche Nutzung vor.
Sie, die Beklagte, stelle die von der Klägerin angemieteten Wohnräume Bewohnern des von ihr betriebenen betreuten Wohnens mit Gewinnerzielungsabsicht zur Verfügung. Die Nutzung der Wohnungen durch Bewohner der Beklagten sei der Klägerin auch bekannt. Die Klägerin habe die gewerbliche Weitervermietung aktiv unterstützt.
Mit der Beendigung der Mietverträge zum 31. Dezember 2008 sei die Klägerin kraft Gesetzes in alle gesetzlichen und vertraglichen Pflichten und Rechte aus dem Mietverhältnis mit der Beklagten und deren Mietern eingetreten mit der Folge, dass die Rückgabepflicht und der Nutzungsentschädigungsanspruch im Verhältnis zur Klägerin entfallen seien.
Hinzu komme, dass beide Zahlungsanträge unschlüssig seien. Die Klägerin verlange Mieten, deren Höhe sich nicht aus den überreichten Verträgen ergebe.
Außerdem mache die Klägerin neben den Vorauszahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2009 die Heiz- und Betriebskostensalden aus den Abrechnungen der Jahre 2007, 2008 und 2009 geltend. Die saldiert aufgeführten Beträge seien ohne die Abrechnungen nicht schlüssig dargelegt.
Nach Abrechnungsreife könne die Klägerin allenfalls Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen geltend machen.
Nachdem der Senat die Parteien mit Verfügung vom 11. April 2012 darauf hingewiesen hat, dass im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der in dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 3. Juli 1996 - VII ZR 278/95 - (BGHZ 133, 142) dargelegten Grundsätze nicht von einer gewerblichen Weitervermietung im Sinne von § 565 BGB auszugehen sein dürfte, hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 15. Mai 2012 unter anderem auch wie folgt vorgetragen:
Eine gewerbliche Weitervermietung sei auch bei einer gemeinnützig agierenden Gesellschaft mit beschränkter Haftung möglich. Sie, die Beklagte, habe die Wohnungen zum Betrieb eines betreuten Wohnens gemietet. Ihre Mieter hätten durch sie aber nur mietvertragliche Leistungen erfahren, nicht aber Unterstützungsfunktionen. Der Vertrag über die Erbringung von Betreuungsleistungen sei zwischen den Endmietern und dem Allgemeinen Krankenpflegedienst Mxxx Bxxx geschlossen. Mithin seien die Leistungen der Betreuung aufgrund eines mit einem Dritten separat geschlossenen Vertrages erbracht worden.
Die Wohnungen hätten auch nicht einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden sollen, an den die Klägerin die Wohnungen nicht auch vermietet hätte. Sie, die Beklagte, habe über die Klägerin, die die Genehmigung der Vermietung über das Wohnungsamt koordiniert habe, die ihr namentlich benannten Mieter einziehen lassen.
Nachdem die Klägerin entsprechend der gerichtlichen Auflage vom 11. April 2012 ergänzend vorgetragen hat, hat die Beklagte noch wie folgt vorgetragen:
Es werde bestritten, dass die Vorschüsse für die Wohnung Nr.18 bis zum 31. August 2010 für die Betriebskosten 69,00 EUR und die Heizkosten 62,00 EUR und ab dem 1. September 2010 104,00 EUR für die Betriebskosten und 68,00 EUR für die Heizkosten betragen hätten.
Es werde bestritten, dass die Vorschüsse für die Wohnung Nr.2 bis zum 31. August 2010 für die Betriebskosten 61,00 EUR und die Heizkosten 66,00 EUR und ab dem 1. September 2010 66,00 EUR für die Betriebskosten und 95,00 EUR für die Heizkosten betragen hätten. Außerdem werde bestritten, dass sich die geltend gemachten Vorschüsse für das Jahr 2010 für die Wohnung Nr.2 auf 1.660,00 EUR und für die Wohnung Nr.18 auf 1.800,00 EUR beliefen.
Es fehle jeder Sachvortrag nebst Beweisangebot zu den Erhöhungen der Mieten ab April 2010 und Januar 2011. Die Mieterhöhung vom 10. Dezember 2010 habe sie zwar erhalten. Da sie diese aber wieder zurückgesandt habe, könne sie dazu keine Angaben machen.
Die Nebenkostenvorschüsse für das Jahr 2009 seien trotz Abrechnungsreife geltend gemacht worden.
Es werde auch bestritten, dass die Klägerin die Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2010 mit Schreiben vom 27. Juli 2011 abgerechnet habe.
Im Hinblick auf die für das Jahr 2010 geltend gemachten Betriebs- und Heizkostenvorschüsse in Höhe von 1.800,00 EUR (Wohnung Nr.18) und 1.660,00 EUR (Wohnung Nr.2) nebst anteiliger Zinsen haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Parteien haben den Rechtsstreit auch im Hinblick auf die geltend gemachte Räumung der Wohnung Nr.2 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erkl ärt, nachdem diese Wohnung am 30. November 2011 geräumt worden ist.
Die Beklagte beantragt,
das am 15. Dezember 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:
Sie, die Klägerin habe einen Rückerlangungswillen gehabt. Die fristlosen Kündigungen vom 19. 10.2010 seien irrtümlich erstellt worden. Auch die Mieterhöhungsverlangen seien irrtümlich übersandt worden. Selbstverständlich habe sie, die Klägerin, die Rückgabe der Wohnungen zum 31. Dezember 2008 erwartet.
Das Landgericht habe § 565 BGB zu Recht außer Acht gelassen, da diese Vorschrift nicht anwendbar sei. Bei der Beklagten handele es sich um eine gemeinnützige GmbH, so dass eine Gewinnerzielungsabsicht ausgeschlossen sei. Eine gewerbliche Zwischenvermietung finde bei karitativen Zwecken nicht statt. Im Übrigen verlange das betreute Wohnen ein besonderes Näheverhältnis zwischen Mieter und Endmieter. In solchen Fällen von Betreuungs-, Therapie- und Integrationsaufgaben könne dem Hauptvermieter unter keinen Umständen ein Eintritt in den Vertrag gemäß § 565 BGB zugemutet werden.
Die angebliche Unschlüssigkeit der Zahlungsanträge werde erstmals mit der Berufungsbegründungsschrift moniert.
Der Einwand, dass die Klägerin nach Eintritt der Abrechnungsreife keine Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten verlangen könne, gehe ins Leere. Es würden keine Mieten und Vorschussanteile, sondern Nutzungsentschädigungen geltend gemacht.
Nachdem der Senat der Klägerin mit Verfügung vom 11. April 2012 aufgegeben hat, dazulegen, wie sich für die für die Wohnungen Nr.2 und Nr.18 für die Zeit ab Januar 2009 geltend gemachte Nutzungsentschädigung in Höhe von zunächst 354,35 EUR (Wohnung Nr.2) und 356,71 EUR (Wohnung Nr. 18) zusammensetzt und wie hoch sich jeweils die Nettokaltmiete sowie die Vorauszahlungen für die kalten und warmen Betriebskosten belaufen und im Übrigen folgenden Hinweis erteilt hat:
"Die Klägerin hat bislang nicht schlüssig vorgetragen, weshalb sie meint, für beide Wohnungen jeweils ab April 2010, September 2010 und Januar 2011 eine erhöhte Nutzungsentschädigung geltend machen zu können. Eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung aufgrund gesetzlicher Vorschriften über die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete hinaus kann der Vermieter verlangen, wenn die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Mietvertrag zulässigerweise als Staffel (§ 557 a) oder als Indexmiete (§ 557 b) vereinbart wurde. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten der §§ 8, 10 WoBindG kann der Vermieter auch bei preisgebundenem Wohnraum die Nutzungsentschädigung erhöhen (Staudinger, BGB, 2011, § 546 a, Rdnr.45; Münchener Kommentar/Bieber, 2012, § 546 a, Rdnr.11).
Dass eine dieser Voraussetzungen für eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung im vorliegenden Fall vorliegen, ist nicht dargelegt und auch nicht ersichtlich.
Für das Jahr 2010 macht die Klägerin Vorauszahlungsbeträge geltend, obgleich bereits Abrechnungsreife eingetreten sein dürfte. Insoweit sind die ursprünglichen Vereinbarungen maßgebend. Der Vermieter hat über die im Rahmen der Nutzungsentschädigung erbrachten Vorauszahlungen abzurechnen (Staudinger, a.a.O. § 546 a, Rdnr.43; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 a, Rdnr.57). Der Klägerin wird aufgegeben, darzulegen, wie hoch sich die für 2010 geltend gemachten Vorschüsse belaufen. Es wird angeregt, den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt zu erklären,"
hat die Klägerin ergänzend noch wie folgt vorgetragen:
Für die Zeit ab Januar 2009 setze sich die Nutzungsentschädigung für die Wohnung Nr. 2 aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 227,35 EUR, Betriebskosten in Höhe von 61,00 EUR und Heizkosten in Höhe von 66,00 EUR zusammen.
Die Nutzungsentschädigung für die Wohnung Nr. 18 setze sich für den Zeitraum ab Januar 2009 aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 226,71 EUR, Betriebskosten in Höhe von 68,00 EUR und Heizkosten in Höhe von 62,00 EUR zusammen.
Die erhöhten Nutzungsentschädigungen ab April 2010, September 2010 und Januar 2010 folgten nach § 50 Wohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit §§ 10, 8 Wohnbindungsgesetz. Bei der jeweiligen Erhöhung sei die Beklagte über die konkrete Erhöhung und über die jeweilige rechtliche Grundlage schriftlich aufgeklärt worden.
Für das Kalenderjahr 2010 belaufen sich die geltend gemachten Vorschüsse für die Wohnung Nr.18 bis zum 31. August 2010 auf Betriebskosten in Höhe von 68,00 EUR und Heizkosten von 62,00 EUR und ab 1. September 2010 auf Betriebskosten in Höhe von 104,00 EUR und Heizkosten von 68,00 EUR. Die geltend gemachten Vorschüsse für das Jahr 2010 für die Wohnung Nr. 18 belaufen sich somit auf insgesamt 1.800,00 EUR.
Für die Wohnung Nr.2 belaufen sich für das Kalender Jahr 2010 die geltend gemachten Vorschüsse bis zum 31. August 2010 auf Betriebskosten in Höhe von 61,00 EUR und Heizkosten von 66,00 EUR und ab dem 1. September 2010 auf Betriebskosten in Höhe von 66.00 EUR und auf Heizkosten in Höhe von 95,00 EUR. Die geltend gemachten Vorschüsse für das Jahr 2010 für die Wohnung belaufen sich somit auf insgesamt 1.660,00 EUR.
Am 27. Juli 2011 sei der Beklagten zu jeweils beiden Wohnungen eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten gestellt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.
1) Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 535 Abs.2, 546 a Abs.1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Beträge.
a) Die Beklagte hat die streitgegenständlichen Wohnungen der Klägerin nach Beendigung der Mietverhältnisse zum 31. Dezember 2008 vorenthalten.
aa) Die Beklagte war nicht berechtigt die Wohnungen ihren Mietern zu belassen, weil diese gemäß § 565 BGB in die Mietverhältnisse mit der Klägerin eingerückt wären (vgl. BGH NJW 1996, 1886 [BGH 28.02.1996 - XII ZR 123/93]).
Die Voraussetzungen des § 565 BGB liegen nicht vor.
Gemäß § 565 Abs.1 Satz 1 BGB tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll.
Der Vermieter hat dann im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegen den Mieter nur einen Herausgabeanspruch, jedoch keinen Räumungs- und auch keinen Nutzungsentschädigungsanspruch (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 565, Rdnr.6).
Nach dem Wortlaut des § 565 BGB findet die Vorschrift nur Anwendung, wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Die Entstehungsgeschichte zeigt, dass der Gesetzgeber allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln wollte. Denn durch die Einfügung des § 565 a BGB sollte nicht Kündigungsschutz im Verhältnis zwischen Eigentümer/Hauptvermieter und Untermieter neu begründet werden, sondern es sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90]) klargestellt werden, nach welcher gemäß Art. 3 GG auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht (vgl. Bundesrats-Drucks. 350/92 S. 32 f; Bundesrats-Drucks. 396/93 S. 13 f; BGHZ 133, 142).
Bei einem karitativen Verein findet § 565 BGB keine unmittelbare Anwendung (BGH, a.a.O.).
§ 565 BGB findet auch bei einer g GmbH, wie der Beklagten, keine unmittelbare Anwendung.
Wie in der mündlichen Verhanglung vor dem Senat erörtert, verfolgt die Beklagte ausweislich des Handelsregisters des Amtsgerichts Charlottenburg HRB 7xxx B ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke im Sinne des Abschnitts "Steuerbegünstigte Zwecke" der Abgabenordnung (§ 51 ff AO).
Die gemeinnützige GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, der besondere Steuervergünstigungen gewährt werden. Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit setzt die entsprechende Feststellung (Verzicht auf Gewinnausschüttung an die Gesellschafter) in der Satzung der betreffenden GmbH voraus, §§ 55 Abs.1 Nr.1, 59 AO (Lutter Hammelhoff GmbHG, 17. Auflage, § 3. Rdnr.53; Michalski. GmbHG, 2010, § 29, Rdnr.38; Baumbach/Hueck, GmbHG, 19. Auflage, § 29, Rdnr.36). Die Gewinne der gGmbH müssen für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden und dürfen nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Die gGmbH paart die Vorteile der typischen, auf gewerbliche Aktivität gerichteten Rechtsform GmbH mit Steuervorteilen, die das Gemeinnützigkeitsrecht bietet. Sie ist ein Rechtsgebilde am Schnittpunkt zwischen dem gemeinnützigen und dem gewinnorientiert tätigen Sektor. So wird beispielsweise das für Vereine und Stiftungen noch kennzeichnende Ehrenamt bei der gGmbH regelmäßig durch hauptamtlich tätige Geschäftsführer ersetzt, die das Unternehmen professionell leiten. Die dafür benötigten finanziellen Mittel stammen aus dem Gewinn der gemeinnützigen GmbH und den Spenden (Gemeinnützige GmbH aus wikipedia).
Da die Gewinne der gGmbH aus steuerrechtlichen Gründen nicht den Gesellschaftern zugute kommen dürfen, sondern für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, ist von einer im Interesse der GmbH ausgeübten Vermietungstätigkeit nicht auszugehen. Die Vermietungstätigkeit ist zwar geschäftsmäßig und auf Dauer gerichtet. Sie wird aber - wie bei einem karitativen Verein - nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern letztlich, da auch etwaige Gewinne für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, in Ausübung eines gemeinnützigen Zweckes ausgeübt.
Eine der gewerblichen Weitervermietung vergleichbare Interessenlage, die eine Analogie rechtfertigen könnte, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 133, 142) allenfalls in den Fällen in Betracht, in denen Art. 3 GG ebenso wie im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 84, 197 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90]; Beschluss vom 6. August 1993 - 1 BvR 596/93 = NJW 1993, 2601 [BVerfG 06.08.1993 - 1 BvR 596/93]; Beschluss vom 3. Februar 1994 - 1 BvR 2195/93 = NJW 1994, 848) eine einschränkende Auslegung von § 556 Abs. 3 BGB im Verhältnis zwischen Endmieter und Eigentümer/Hauptvermieter gebietet.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, a.a.O.) unterscheidet sich die Interessenlage jedenfalls bei den Fällen der Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen oder Mitarbeiter Wohnraum weitervermietet, maßgeblich sowohl von derjenigen bei einstufigen Wohnraummietverhältnissen als auch von derjenigen bei der typischen gewerblichen Zwischenvermietung, so dass Art. 3 GG nicht gebietet, dem Endmieter den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu gewähren, und § 546 Abs.2 BGB (§ 556 Abs. 3 BGB a.F.) daher uneingeschränkt Anwendung findet.
Zwar steht danach der Endmieter, der von einem karitativen Verein mietet, welcher seinerseits nur Zwischenmieter ist und die Weitervermietung in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben vornimmt, bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses schlechter als der Mieter, der entweder vom Eigentümer selbst oder von einem gewerblichen Zwischenmieter im Sinne von § 549 a BGB mietet, weil er anders als dieser im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter keinen Kündigungsschutz genießt. Auch wenn das Schutzbed ürfnis der hier betroffenen Personengruppe nicht geringer ist als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt, so ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dennoch die Ungleichbehandlung der Endmieter in diesen Fällen sachlich gerechtfertigt (BGH, a.a.O.).
Zum einen besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes eine Ähnlichkeit mit den typischen Untermietverhältnissen, in denen auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Endmieter nur eingeschränkten Kündigungsschutz genießt (BVerfGE 84, 197,202 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90]; Beschluss vom 3. Februar 1994 a.a.O. unter II 2 a). Diese typischen Untermietverhältnisse sind gegenüber der gewerblichen Zwischenvermietung geprägt von einer wesentlich engeren Beziehung zwischen Hauptmieter und Untermieter, weil der Hauptmieter die Wohnung selbst nutzt und der Untermieter an dieser Nutzung nur im Rahmen des zwischen Eigentümer und Hauptmieter bestehenden Mietverhältnisses beteiligt wird.
Im Fall der Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in Erfüllung seiner Satzungsgemäßen Aufgaben an von ihm betreute Personen oder Mitarbeiter Wohnraum weitervermietet, wird eine enge Beziehung zwischen Hauptmieter und Endmieter zwar nicht durch eine gemeinsame Wohnnutzung der gemieteten Räume hergestellt, sie wird aber durch besondere Vereinbarungen im Untermietvertrag begründet, die der Aufrechterhaltung und Durchführung des Betreuungsverhältnisses zwischen den Mieter und Endmieter dienen. Der als Endmieter betroffene Jugendliche kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes deshalb nicht davon ausgehen, dass er Mieterschutz auch außerhalb des Betreuungsverhältnisses zum Mieter genießt.
Nicht anders verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Beklagte ist ausweislich des im Handelsregister ausgewiesenen Unternehmensgegenstandes selbstlos tätig und hat es sich u.a. zur Aufgabe gemacht, Projekte und Initiativen ins Leben zu rufen, die alten, kranken, pflegebedürftigen und behinderten Menschen bei der Gestaltung ihres täglichen Lebens helfen, sowie neue Wohnformen im Alter zu erarbeiten und zu realisieren. Die Beklagte hat sich nach ihrem eigenen unbestrittenen Vortrag die Vermietung der öffentlich geförderten Wohnungen zur Unterhaltung eines "betreuten Wohnens" beim Bezirksamt Spandau genehmigen lassen. In ihrem Berufungsbegründungsschriftsatz hat die Beklagte ferner vorgetragen, dass sie unstreitig neben den beiden im hiesigen Verfahren streitgegenständlichen Verträgen vier weitere Mietverträge über Wohnungen mit der Klägerin zum Zwecke der Weitervermietung geschlossen habe und alle Wohnräume Bewohnern des von ihr betriebenen Betreuten Wohnens mit Gewinnerzielungsabsicht zur Verfügung stelle (Bl.114). Nach diesem Vortrag hat die Beklagte mit den Endmietern nicht einfache Untermietverträge geschlossen, sondern sie hat mit den Endmietern Verträge geschlossen, die nicht nur die Überlassung von Wohnraum sondern auch ein "betreutes Wohnen" umfassen, so dass nach diesem Vortrag von einer engen Beziehung zwischen der Beklagten und den Endmietern aufgrund der besonderen Vereinbarungen zur Durchführung des Betreuungsverhältnisses ausgegangen werden muss. Soweit die Beklagte, nachdem der Senat sie mit Verfügung vom 1. April 2012 auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 - hingewiesen hat, mit Schriftsatz vom 15. Mai 2012 erstmals vorgetragen hat, sie erbringe lediglich Vermietungsleistungen und keine Betreuungsleistungen setzt sie sich zu ihrem bisherigen Vortrag, wonach sie selbst das Betreute Wohnen betreibt, in Widerspruch. Die Behauptung der Beklagten, sie erbringe lediglich Vermietungsleistungen, lässt sich auch mit ihrem Gemeinnützigkeitsstatus nicht vereinbaren. Jedenfalls aber ist die Beklagte - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert - mit dem Allgemeinen Krankenpflegedienst Mxxx Bxxx , die laut Internetauftritt (www.mxxxxxx .com) beide Teil der Unternehmensgruppe Mxxx Bxxx sind, personell und organisatorisch so eng miteinander verwoben, dass die Beklagte jedenfalls bis zum Hinweis des Senates selbst vorgetragen hat, dass sie ein Betreutes Wohnen betreibe. Davon abgesehen gilt laut dem an die Klägerin gerichteten Schreiben des Bezirksamtes Spandau vom 31. Juli 2000 die Freistellung der Klägerin von den Bindungen des § 4 Abs.2 WoBindG nur für die Dauer der Nutzung von Personen, die im Rahmen des betreuten Wohnens von der Dialog GmbH benannt werden. Dies bedeutet, dass die Freistellung der Klägerin ein bestehendes Mietverhältnis zwischen ihr und der Beklagten voraussetzt.
Ob eine Schlechterstellung einer bestimmten Mietergruppe durch Gründe gerechtfertigt ist, die vor Art. 3 Abs. 1 GG Bestand haben, kann zum anderen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 6. August 1993 a.a.O. unter III 2) nur mit einem Blick auch auf die Interessen des Eigentümers beantwortet werden, weil der Gesetzgeber mit den Vorschriften des sozialen Mietrechts die schutzwürdigen Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis, also zu einem gerechten Ausgleich bringen wollte. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes stehen danach sozialer Mieterschutz und entgegenstehende Interessen des Eigentümers nicht in einem Regel-Ausnahmeverhältnis zueinander, sondern die beiderseitigen Interessen sind gegeneinander abzuwägen.
Bei der typischen gewerblichen Zwischenvermietung fehlt es an einem dem sozialen Mieterschutz entgegenstehenden Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich aus eigenen Interessen, sei es an Steuervorteilen, sei es an einer Verwaltungsvereinfachung, den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wählt und seine Wohnung ebenso dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt wie bei einer unmittelbaren Vermietung an den Endmieter.
Die Vermietung an einen Verein, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben die Versorgung von betreuungsbedürftigen Jugendlichen mit Wohnraum gehört, mag ebenfalls den Interessen des Eigentümers entgegenkommen, der mit dem Verein einen zuverlässigen und zahlungskräftigen Mieter erhält. Überlässt der Eigentümer dem Verein die Auswahl der Person des Endmieters und die Vereinbarung der Bedingungen, die im Verhältnis des Vereins zum Endmieter gelten sollen, dient sie jedoch mindestens gleichgewichtig originären Interessen des Vereins, der durch solche Mietverhältnisse erst die Möglichkeit erhält, seine satzungsmäßige Aufgabe der Betreuung von Jugendlichen zu erfüllen. Sie liegt weiter im Interesse der betreuten Personengruppe, die auf dem freien Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß eher geringe Chancen hat, Wohnraum zu finden. Letzteres ist zugleich ein Indiz dafür, dass der Eigentümer ohne Zwischenschaltung des Vereins nicht an den betroffenen Endmieter vermietet hätte. Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, dass der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat deshalb ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein betreute Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Diese Umstände rechtfertigen es, im Unterschied zu anderen Fällen der Zwischenvermietung dem Endmieter hier gegenüber dem Eigentümer den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen (BGH, a.a.O.; so auch Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 565, Rdnr.4).
Die Umstände liegen im vorliegenden Fall nicht anders. Die Klägerin hat ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnungen durch die von der Beklagten bzw. dem Allgemeinen Krankenpflegedienst Mxxxx Bxxx betreuten Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Die Klägerin hätte ohne die Zwischenschaltung der Beklagten nicht an die betroffenen Endmieter vermietet, denn sie ist - wie dargelegt - von den Bindungen des § 4 Abs.2 WohnbindG nur für die Dauer der Nutzung von Personen, die im Rahmen eines betreuten Wohnens von der Dialog GmbH benannt werden freigestellt worden.
bb) Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht auch nicht etwa ein fehlender Rücknahmewillen der Klägerin entgegen. Nachdem die Klägerin mit der Klageschrift noch eine Beendigung der Mietverhältnisse durch die fristlosen Kündigungen vom 19. Oktober 2010 vorgetragen hat, ist mittlerweile zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte die Mietverhältnisse bereits mit Schreiben vom 9. September 2008 wirksam zum 31. Dezember 2008 gekündigt hat. Die Klägerin hat die Beendigung der Mietverhältnisse zum 31. Dezember 2008 mit Schreiben vom 18. September 2008 und 22. September 2008 bestätigt und damit auch ihren grundsätzlichen Rücknahmewillen zum Ausdruck gebracht, welcher zur Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Vorenthaltung ausreichend ist (Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 a, Rdnr.48; BGH, NZM 2006, 820). Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung in jeder Hinsicht zutreffend ausgeführt, dass weder aus den Kündigungsschreiben vom 19. Oktober 2010, noch aus etwaigen Mieterhöhungsschreiben vom 10. Dezember 2010 der Schluss gezogen werden kann, dass die Klägerin keinen Rücknahmewillen hatte. Die Klägerin war zur Dokumentation ihres Rücknahmewillens auch nicht verpflichtet, auf den mit Schreiben vom 18. September 2008 und 22. September 2008 vorgeschlagenen Besichtigungstermin zu dringen oder gar die Beklagte erneut zur Herausgabe der Mieträume aufzufordern.
b) Wohnung Nr.2
Die Klägerin verlangt bezüglich der Wohnung Nr.2 Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 2009 bis Februar 2011, restliche Heizkosten aus den Jahren 2008 und 2009 und restliche Betriebskosten aus dem Jahr 2009.
Der Vermieter kann mindestens die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete samt Nebenentgelt verlangen (Palandt/Weidekaff, BGB, 71. Auflage, § 546 a BGB, Rdnr.11).
Das Mietverhältnis war am 31.12.2008 beendet. Für die Zeit ab Januar 2009 macht die Klägerin eine restliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 165,09 EUR und für die Zeit ab Februar 2009 eine monatliche Nutzungsentschädigung inklusive Nebenentgelt in Höhe von 354,35 EUR geltend. Die Beklagte hat in erster Instanz nicht bestritten, dass die vereinbarte Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses 354,35 EUR betrug. Soweit sie in der Berufungsinstanz erstmals rügt, dass die Klägerin die Höhe der geltend gemachten Nutzungsentschädigung nicht schlüssig dargelegt habe, ist sie - jedenfalls in Bezug auf die nicht erhöhte Nutzungsentschädigung - mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen, zumal die Klägerin mit Schriftsatz vom 3. August 2011 unbestritten vorgetragen hat, die geltend gemachte Nutzungsentschädigung entspreche dem vereinbarten Mietzins (Bl.61).
Nachdem der Senat die Klägerin mit Verfügung vom 11. April 2012 darauf hingewiesen hat, dass sie bislang nicht schlüssig vorgetragen hat, dass sich die geltend gemachte Nutzungsentschädigung ab April 2010, September 2010 und Januar 2011 erhöht hat, hat diese mit Schriftsatz vom 13. Juni 2012 schlüssig vorgetragen, dass die erhöhten Nutzungsentschädigungen ab April 2010, September 2010 und Januar 2011 aus § 50 Wohnraumförderungsgesetz i.V.m. §§ 10,8 Wohnbindungsgesetz folgten.
Eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung aufgrund gesetzlicher Vorschriften über die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete hinaus kann der Vermieter verlangen, wenn die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Mietvertrag zulässigerweise als Staffel (§ 557 a) oder als Indexmiete (§ 557 b) vereinbart wurde. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten der §§ 8, 10 WoBindG kann der Vermieter auch bei preisgebundenem Wohnraum die Nutzungsentschädigung erhöhen (Staudinger, BGB, 2011, § 546 a, Rdnr.45; Münchener Kommentar/Bieber, 2012, § 546 a, Rdnr.11; a.A. Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546 a, Rdnr.55).
Unerheblich ist der Vortrag der Beklagten, es fehle jeder Sachvortrag nebst Beweisangebot zu den Erhöhungen der Mieten ab April 2010 und Januar 2011 und die Mieterhöhung vom 10. Dezember 2010 habe sie zwar erhalten, aber wieder zurückgesandt.
Die Beklagte hat den Vortrag, dass sie bei den jeweiligen Erhöhungen über die konkrete Erhöhung und die jeweilige rechtliche Grundlage schriftlich aufgekl ärt worden sei, nicht bestritten. Weiterer Vortrag der Klägerin zu den Mieterhöhungen war daher nicht erforderlich.
Soweit die Beklagte in der Berufungsinstanz erstmals beanstandet, dass die Klägerin die für die Jahre 2008 und 2009 geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnungen nicht schlüssig dargelegt habe, ist sie mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Nicht zu beanstanden ist, dass die Klägerin neben den Nachzahlungsbeträgen weiterhin die Vorauszahlungsbeträge für die entsprechenden Jahre geltend macht. Diese Verfahrensweise ist üblich, wenn die Vorauszahlungsbeträge in der Abrechnung als gezahlt eingestellt werden, wie es hier in der Abrechnung für 2009 (Anlage B3) geschehen ist und wovon mangels eines gegenteiligen Vortrages der Beklagten auch für 2008 ausgegangen werden kann.
c) Wohnung Nr. 18
Die Klägerin verlangt bezüglich der Wohnung Nr.18 restliche Miete für Dezember 2008, Nutzungsentsch ädigung für die Zeit von Januar 2009 bis Februar 2011, restliche Heizkosten aus den Jahren 2007, 2008 und 2009 und restliche Betriebskosten aus dem Jahr 2009.
Das Mietverhältnis war am 31.12.2008 beendet. Für die Zeit ab Januar 2009 macht die Klägerin eine monatliche Nutzungsentschädigung inklusive Nebenentgelt in Höhe von 356,71 EUR geltend. Die Beklagte hat in erster Instanz nicht bestritten, dass die vereinbarte Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses 356,71 EUR betrug. Soweit sie in der Berufungsinstanz erstmals rügt, dass die Klägerin die Höhe der geltend gemachten Nutzungsentschädigung nicht schlüssig dargelegt habe, ist sie - jedenfalls in Bezug auf die nicht erhöhte Nutzungsentschädigung - mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen, zumal die Klägerin mit Schriftsatz vom 3. August 2011 unbestritten vorgetragen hat, die geltend gemachte Nutzungsentschädigung entspreche dem vereinbarten Mietzins (Bl.61).
Nachdem der Senat die Klägerin mit Verfügung vom 11. April 2012 darauf hingewiesen hat, dass sie bislang nicht schlüssig vorgetragen hat, dass sich die geltend gemachte Nutzungsentschädigung sich ab April 2010, September 2010 und Januar 2011 erhöht hat, hat diese mit Schriftsatz vom 13. Juni 2012 schlüssig vorgetragen, dass die erhöhten Nutzungsentschädigungen ab April 2010, September 2010 und Januar 2011 aus § 50 Wohnraumförderungsgesetz i.V.m. §§ 10,8 Wohnbindungsgesetz folgten.
Eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung aufgrund gesetzlicher Vorschriften über die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete hinaus kann der Vermieter verlangen, wenn die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Mietvertrag zulässigerweise als Staffel (§ 557 a) oder als Indexmiete (§ 557 b) vereinbart wurde. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten der §§ 8, 10 WoBindG kann der Vermieter auch bei preisgebundenem Wohnraum die Nutzungsentschädigung erhöhen (Staudinger, BGB, 2011, § 546 a, Rdnr.45; Münchener Kommentar/Bieber, 2012, § 546 a, Rdnr.11; a.A. Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546 a, Rdnr.55).
Unerheblich ist der Vortrag der Beklagten, es fehle jeder Sachvortrag nebst Beweisangebot zu den Erhöhungen der Mieten ab April 2010 und Januar 2011 und die Mieterhöhung vom 10. Dezember 2010 habe sie zwar erhalten, aber wieder zurückgesandt.
Die Beklagte hat den Vortrag, dass sie bei den jeweiligen Erhöhungen über die konkrete Erhöhung und die jeweilige rechtliche Grundlage schriftlich aufgeklärt worden sei, nicht bestritten. Weiterer Vortrag der Klägerin zu den Mieterhöhungen war daher nicht erforderlich.
Soweit die Beklagte in der Berufungsinstanz erstmals beanstandet, dass die Klägerin die für die Jahre 2007, 2008 und 2009 geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnungen nicht schlüssig dargelegt habe, ist sie mit diesem Vortrag ebenfalls gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Nicht zu beanstanden ist, dass die Klägerin neben den Nachzahlungsbeträgen weiterhin die Vorauszahlungsbeträge für die entsprechenden Jahre geltend macht. Diese Verfahrensweise ist üblich, wenn die Vorauszahlungsbeträge in der Abrechnung als gezahlt eingestellt werden, wie es hier in der Abrechnung für 2009 (Anlage B3) geschehen ist und wovon mangels eines gegenteiligen Vortrages der Beklagten auch für 2008 ausgegangen werden kann.
Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht auch nicht etwa ein fehlender Rücknahmewillen der Klägerin entgegen. Nachdem die Klägerin mit der Klageschrift noch eine Beendigung der Mietverhältnisse durch die fristlosen Kündigungen vom 19. Oktober 2010 vorgetragen hat, ist mittlerweile zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte die Mietverhältnisse bereits mit Schreiben vom 9. September 2008 wirksam zum 31. Dezember 2008 gekündigt hat. Die Klägerin hat die Beendigung der Mietverhältnisse zum 31. Dezember 2008 mit Schreiben vom 18. September 2008 und 22. September 2008 bestätigt und damit auch ihren grundsätzlichen Rücknahmewillen zum Ausdruck gebracht, welcher zur Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Vorenthaltung ausreichend ist (Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 a, Rdnr.48; BGH, NZM 2006, 820). Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung in jeder Hinsicht zutreffend ausgeführt, dass weder aus den Kündigungsschreiben vom 19. Oktober 2010, noch aus etwaigen Mieterhöhungsschreiben vom 10. Dezember 2010 der Schluss gezogen werden kann, dass die Klägerin keinen Rücknahmewillen hatte. Die Klägerin war zur Dokumentation ihres Rücknahmewillens auch nicht verpflichtet, auf den mit Schreiben vom 18. September 2008 und 22. September 2008 vorgeschlagenen Besichtigungstermin zu dringen oder gar die Beklagte erneut zur Herausgabe der Mieträume aufzufordern.
2) Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Absatz 1, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf die für das Jahr 2010 geltend gemachten Vorauszahlungsbeträge in Höhe von 1.660,00 EUR und 1.800,00 EUR übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Die Klage auf Zahlung der Betriebs- und Heizkostenvorschüsse für das Jahr 2010 war bis zum Eintritt der Abrechnungsreife am 31. Dezember 2011 begründet. Soweit die Beklagte die Höhe der für das Jahr 2010 geltend gemachten Vorschussbeträge bestreitet, ist ihr Bestreiten gemäß § 138 Abs.4 ZPO unzulässig. Davon abgesehen ergeben sich diese aus der Anlage B3. Mit Eintritt der Abrechnungsreife ist ungeachtet der Frage, ob die Klägerin über die Vorschüsse abgerechnet hat oder nicht, Erledigung eingetreten.
Das Landgericht hat der Beklagten zu Recht die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO auferlegt, soweit die Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung Nr.18 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Ferner waren der Beklagten auch insoweit die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO aufzuerlegen, als die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz in Bezug auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung Nr.2 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Das Landgericht hat die Beklagte im Ergebnis zutreffend zur Räumung und Herausgabe der Wohnung Nr.2 verurteilt. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch war in Bezug auf beide Wohnungen (Nr.2 und Nr.18) gemäß § 546 Abs.1 BGB begründet. § 565 BGB stand aus den dargelegten Gründen nicht entgegen.
Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.
Bulling
Dittrich
Spiegel
Verkündet am : 23.08.2012
