01.12.2006 | Gemischt genutzte Gebäude

Kostenverteilung auf zehn Jahre bestätigt!

Betreiben Sie Ihr Unternehmen in einem zum Teil privat genutzten Gebäude, dürfen Sie die Vorsteuer aus den Anschaffungs-/Herstellungskosten des gesamten Gebäudes - inklusive privat genutzter Räume - geltend machen. Im Gegenzug müssen Sie für die Privatnutzung Umsatzsteuer zahlen. Das hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) im Jahre 2003 entschieden (Urteil vom 8.5.2003, Az: Rs. C-269/00; Abruf-Nr. 030777 ).

Viele Unternehmer nutzten dieses Urteil. Sie machten die volle Vorsteuer geltend und setzten die Privatnutzung mit 1/50 der auf die Privaträume entfallenden Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes (entspricht der anteiligen Gebäudeabschreibung) an. Im Ergebnis war das ein unverzinsliches Darlehen über 50 Jahre. Der EuGH hat jetzt einen Strich durch diese Rechnung gemacht und der deutschen Finanzverwaltung Recht gegeben: Für die Privatnutzung muss pro Jahr 1/10 der auf die Privatnutzung entfallenden Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes angesetzt werden (Urteil vom 14.9.2006, Rs. C-72/05; Abruf-Nr. 062975 ).

Auswirkungen in der Praxis

Das führt dazu, dass Sie die auf die Privaträume entfallende Vorsteuer zwar immer noch zur Finanzierung nutzen können - allerdings nicht mehr für 50 Jahre, sondern nur für zehn. Außerdem kann sich die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes negativ auswirken. Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

1.	Der Vorsteuerabzug erfolgt mit 19 Prozent erst im Jahr 2007. Dann ist die auf die Privaträume entfallende Vorsteuer wie ein zinsloses Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren und jährlicher Tilgung zu sehen.

Der Vorsteuerabzug erfolgt vor dem 1. Januar 2007 mit 16 Prozent, die Privatnutzung muss (zum Teil) mit 19 Prozent versteuert werden. Die auf die Privaträume entfallende Vorsteuer wirkt dann zwar wie ein Darlehen über zehn Jahre, allerdings verzinst. Im ungünstigsten Fall (Vorsteuerabzug Dezember 2006, Versteuerung der Privatnutzung Januar 2007 bis Dezember 2016) muss der Vorsteuerbetrag effektiv mit 3,57 Prozent verzinst werden.

Beispiel

Herr Müller kauft am 30. Dezember 2006 ein Gebäude für 750.000 Euro plus 120.000 Euro Umsatzsteuer. Er nutzt das Gebäude zur Hälfte betrieblich und zur Hälfte privat. 2006 kann er 120.000 Euro Vorsteuer geltend machen. Die Privatnutzung muss er ab 2007 jährlich zehn Jahre lang mit 37.500 Euro (= 1/10 x 50 % x 750.000 Euro) der Umsatzsteuer unterwerfen, also 7.125 Euro Umsatzsteuer abführen (= 19 % x 37.500 Euro). Für das "Darlehen" in Höhe von 60.000 Euro (= 120.000 Euro x 50 %) hat er Ende 2016 Raten in Höhe von insgesamt 71.250 Euro gezahlt. Das entspricht einer effektiven Verzinsung von 3,57 Prozent.

Quelle: Ausgabe 12 / 2006 | Seite 17 | ID 96658