· Fachbeitrag · Der Praktische Fall
Vermietungs-Verluste: Finanzämter prüfen Einkunftserzielungsabsicht strenger denn je
| Der Immobilienmarkt boomt. Die Finanzverwaltung geht deshalb davon aus, dass flächendeckend positive Einkünfte aus Vermietungen erklärt werden. Wer Immobilien vermietet und Verluste deklariert, muss sich deshalb darauf gefasst machen, dass das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht intensiver denn je unter die Lupe nimmt. Das gilt vor allem für vermietete Luxuswohnungen und befristete Mietverträge, wie ein interner Erlass einer Finanzbehörde zeigt. |
Verluste bei nicht auf Dauer angelegter Vermietung
Ist die Immobilie nur kurzfristig vermietet worden, wird die Einkunftserzielungsabsicht in folgenden Situationen verneint (Folge: Verluste können wegen Liebhaberei nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden):
- Befristete bzw. kurz laufende Fremdvermietung
- Zeitnahe Veräußerung innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf
- Zeitnahe Suche nach einem Käufer
- Zeitnahe Kündigung des Mietverhältnisses nach Kauf der Immobilie
- Zeitnahe Eigennutzung (innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf)
PRAXISHINWEIS | Können Sie nachweisen, dass Sie die Immobilie innerhalb des kritischen Fünf-Jahreszeitraums wegen einer finanziellen Notlage oder einer Scheidung verkauft haben, kann das Finanzamt nicht automatisch eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht unterstellen. Dasselbe gilt bei einem befristeten Mietvertrag, wenn Ihr Mieter auf der Befristung bestanden hatte (extra in Mietvertrag festzuhalten!). |
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Herr Huber hat 2012 eine Wohnung erworben und diese befristet für drei Jahre vermietet. Im Mietvertrag ist als Grund der geplante Verkauf der Wohnung bzw. die beabsichtigte Eigennutzung angegeben. Folge: In diesem Fall wird eine Prognose erstellt, ob innerhalb dieser drei Jahre insgesamt schwarze Zahlen geschrieben werden. Wenn nicht, werden die Verluste nicht anerkannt.
Folge: Im Fall 1 würde das Finanzamt die Vermietungsverluste steuerlich nicht anerkennen. Im Fall 2 dagegen schon, weil hier innerhalb des Prognosezeitraums insgesamt schwarze Zahlen stehen. |
Beachten Sie | Stellt sich das Fehlen der Einkunftserzielungsabsicht erst zu einem späteren Zeitpunkt heraus, etwa durch nachträglich bekannt gewordene Beweisanzeichen (§ 173 Abs. 1 Nr. 1 AO), darf die Finanzverwaltung auch bestandskräftige Steuerbescheide ändern (BFH, Urteil vom 6.12.1994, Az. IX R 11/91).
Verluste aus Vermietung einer Luxuswohnung
Eine Luxusimmobilie liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung vor, wenn die Wohnfläche 250 qm beträgt, ein Schwimmbad vorhanden ist oder die Immobilie besondere - vom Üblichen abweichende - Gestaltungs- und Ausstattungsmerkmale aufweist. Werden aus der Vermietung einer solchen Wohnung Verluste erzielt, wird die Einkunftserzielungsabsicht in zwei Schritten geprüft:
- Prüfschritt 1: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete? Wenn nicht, ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Folge: Im Verhältnis der unentgeltlichen Überlassung wird der Werbungskostenabzug gekürzt.
- Prüfschritt 2: Unabhängig vom Ergebnis des ersten Prüfschritts ist für den entgeltlichen Teil der Überlassung der Luxusimmobilie eine Prognoseberechnung vorzunehmen. Ist die Prognose negativ - werden also in dem Prognosezeitraum insgesamt rote Zahlen geschrieben -, sind sämtliche Verluste steuerlich zu versagen.
Beachten Sie |Eine denkmalgeschützte Luxusimmobilie genießt keine Sonderbehandlung. Auch hier muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose geprüft bzw. nachgewiesen werden.
Überschussprognose: Vorläufigkeitsvermerk beantragen
Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, ist eine Prognose vorzunehmen, ob ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb eines bestimmten Prognosezeitraums erreicht werden kann.
Dauer der Vermietung | Prognosezeitraum |
Unbefristet | 30 Jahre |
Befristet | Dauer der befristeten Vermietung |
PRAXISHINWEIS | Ist die Prognose des Finanzamts negativ und will es die Verluste nicht zum Abzug zulassen, sollten Sie einen Antrag auf einen Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO hinsichtlich der Frage der Einkunftserzielungsabsicht stellen. Wiederholen Sie die Prognose anhand der individuellen Mietsituation alle zwei bis drei Jahre. Können Sie so die negative Prognose des Finanzamts widerlegen, können die Verluste in den Vorjahren aufgrund des Vorläufigkeitsvermerks steuerlich noch berücksichtigt werden. |
