· Fachbeitrag · Spekulationsbesteuerung
Das Arbeitszimmer kann beim Verkauf des Eigenheims zur Steuerfalle werden
| Der Fiskus hat eine neue Steuerquelle aufgetan, die er künftig stärker sprudeln lassen will - den Verkauf eines Eigenheims mit Arbeitszimmer. Eigenheimbesitzer sollten deshalb wachsam sein, und gegebenenfalls Steuervermeidungs-Strategien entwickeln. |
Der steuerliche Hintergrund
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sind steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Steuerfreiheit wird teilweise ausgehebelt, wenn Sie ein Arbeitszimmer hatten, das mindestens 20 Prozent der Gesamtwohnfläche ausmacht, und das Finanzamt davon Kenntnis hat.
Weil das Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dient, stuft das Finanzamt einen Teil des Veräußerungsgewinns als steuerpflichtig ein. Das gilt selbst dann, wenn das Finanzamt das Arbeitszimmer gar nicht anerkannt hat und Sie keine Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben geltend machen durften (BMF, Schreiben vom 5.10.2000, Az. IV C 3 - S 2256 - 263/00; Abruf-Nr. 001381).
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Sie verkaufen Ihr acht Jahre altes Eigenheim für 600.000 Euro. Die Anschaffungskosten haben damals 500.000 Euro betragen. In dem Eigenheim haben Sie ein Arbeitszimmer genutzt, das 20 Prozent der Gesamtwohnfläche ausmacht. Das Finanzamt hat Ihnen den Werbungskostenabzug aber abgelehnt, weil Sie die Voraussetzungen dafür nicht erfüllen bzw. erfüllt haben (zum Beispiel weil Ihnen ein „anderer Arbeitsplatz“ zur Verfügung steht). Folge: Weil ein Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dient, unterliegen 20 Prozent des Veräußerungsgewinns von 100.000 Euro, also 20.000 Euro, der Spekulationsbesteuerung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). |
Strategien zur Vermeidung der Besteuerung
Damit das Finanzamt die Gewinne aus Immobilienverkäufen unbesteuert belässt, bieten sich folgende Strategien an:
- Beantragen Sie keinen Werbungskostenabzug für ein Arbeitszimmer, wenn der Abzug strittig ist.
- Ist das Arbeitszimmer vom Finanzamt nicht anerkannt worden, sollten Sie Nachweise dafür sammeln, dass der Raum nach der Ablehnung sowohl privat als auch beruflich genutzt wurde (Sofa, Bett oder Fernseher in den Raum stellen). Machen Sie Fotos und bewahren Sie diese auf. Der Raum dient nun auch Wohnzwecken, eine Spekulationsbesteuerung unterbleibt.
PRAXISHINWEIS | Ist absehbar, dass Sie Ihr Eigenheim innerhalb der nächsten drei Jahre im Rahmen der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen, sollten Sie keinen Werbungskostenabzug mehr für Ihr Arbeitszimmer beantragen und den Raum gemischt - also privat und beruflich - nutzen. |
Belastung bei unabwendbarer Besteuerung niedrig halten
Lässt sich die anteilige Besteuerung des Spekulationsgewinns nicht vermeiden, weil aus den Steuererklärungen der vergangenen Jahre klar ist, dass Sie einen Raum als Arbeitszimmer genutzt haben, müssen Sie aufpassen, dass das Finanzamt den Spekulationsgewinn korrekt ermittelt. Im Fokus steht dabei die Abschreibung des Arbeitszimmers. Haben Sie vor dem Verkauf die vollen Kosten für das Arbeitszimmer inklusive Abschreibung als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehen dürfen, erhöht das Finanzamt den Spekulationsgewinn um die vorgenommene Abschreibung.
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Sie veräußern Ihr Eigenheim innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit einem Gewinn von 50.000 Euro. Sie haben in den letzten Jahren die vollen Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer als Werbungskosten abgezogen (Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit, 20% der Wohnfläche). Die als Werbungskosten geltend gemacht Abschreibung betrug 4.000 Euro). Folge: In diesem Fall müssen Sie nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG einen Spekulationsgewinn von 14.000 Euro versteuern (Veräußerungsgewinn 50.000 Euro x 20% + Abschreibung 4.000 Euro). |
Wichtig | Haben Sie dagegen nur 1.250 Euro als Werbungskosten anerkannt bekommen oder gar keinen Betrag, darf das Finanzamt Ihren Spekulationsgewinn nicht um die (fiktive) Abschreibung erhöhen. Das ist vielen Sachbearbeitern im Finanzamt nicht klar, steht aber in Textziffer 39 des BMF-Schreibens (vom 5.10.2000, Az. IV C 3 - S 2256 - 263/00; Abruf-Nr. 001381).
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Sie verkaufen ihr Eigenheim innerhalb der Spekulationsfrist mit 100.000 Euro Gewinn. Für ein Arbeitszimmer (20 Prozent der Wohnfläche) durften Sie in den vergangenen Jahren 1.250 Euro geltend machen. In diesen Werbungskosten steckte Abschreibung für das Arbeitszimmer in Höhe von 3.000 Euro.
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