29.05.2008 | Mietpfändung

Wenn zwei sich streiten, wer bekommt den Erlös?

1. Die Pfändung von Mietforderungen im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem persönlichen Titel führt auch nicht zur (relativen) Unwirksamkeit zeitlich vorangehender Verfügungen über diese Forderungen, wenn der Vollstreckungsgläubiger zuvor die Eintragung einer Zwangshypothek bewirkt hatte.  

2. Der Inhaber einer Zwangshypothek, der sich durch Pfändung von Mieten aus dem Grundstück befriedigen will, benötigt einen dinglichen Titel.  

(BGH 13.3.08, IX ZR 119/06, Abruf-Nr. 081174)  

Sachverhalt/Entscheidungsgründe

Die Klägerin geht aufgrund einer an 6. Rangstelle bestellten Grundschuld mittels Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO gegen einen PfÜB vor, mit dem die Beklagte (= Gläubigerin) Mietansprüche des Schuldners aufgrund unterschiedlicher Grundschuldbestellungsurkunden aus dem Jahr 1991 an anderen Grundstücken gepfändet hat. Der Schuldner hat im Jahr 2002 und damit vor der Pfändung sämtliche Ansprüche aus der Vermietung an die Klägerin abgetreten. Die Beklagte hatte 2002 zeitlich zuvor Zwangshypotheken auf dem Vermietungsobjekt eintragen lassen. Das LG hat die Pfändung der Mietforderungen für unzulässig erachtet, das OLG für zulässig.  

Der BGH hat die landgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt. Soweit der PfÜB auf der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in der notariellen Urkunde von 1991 beruht, hat die Abtretung in 2002 Vorrang vor der späteren Pfändung. § 1124 Abs. 2 BGB ändert daran nichts. Danach ist eine Vorausverfügung über Forderungen auf Miete dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Die Vorschrift setzt also eine Beschlagnahme der Mietforderungen zugunsten des Hypothekengläubigers voraus. Sie kann durch Pfändung der Mietforderungen bewirkt werden; sie muss nicht durch Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgen (BGH NJW-RR 05, 1466). Grundlage der Pfändung muss dann jedoch der dingliche Anspruch sein. Bei einer Vollstreckung aufgrund einer Unterwerfungserklärung wegen einer persönlichen Forderung ist diese Voraussetzung nicht erfüllt. Um einen Duldungstitel i.S.d. § 800 ZPO handelt es sich bei der Unterwerfungserklärung daher nicht.  

Soweit der PfÜB auf den im 2002 eingetragenen Zwangshypotheken beruht, fehlt es an einem Vollstreckungstitel. Die Eintragung einer Zwangshypothek ist eine Art der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Mit ihrer Eintragung entsteht die Hypothek. Eine Hypothek gewährt dem Gläubiger wegen einer ihm zustehenden Forderung einen dinglichen Anspruch auf Zahlung des Hypothekenbetrags aus dem Grundstück nach § 1113 Abs. 1 BGB. Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB. Diese findet aber nur aus einem besonderen dinglichen Titel statt, der auf Duldung der Vollstreckung in das belastete Grundstück aus der Hypothek lautet. Einen solchen Titel hat die Beklagte nicht erwirkt.