01.03.2007 | Vollstreckungspraxis

Dingliche Gläubiger vs. persönliche Gläubiger: Vorrang bei Mietzinspfändung sichern

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Forderungen aus Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks unterliegen dem sog. Hypothekenhaftungsverband (§ 1123 f. BGB) innerhalb der Immobiliarvollstreckung (§ 865 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet u.a., dass der Vermieter als Schuldner ältere Mietrückstände eines zwangsverwalteten, nicht in der Zwangsversteigerung befindlichen Grundstücks (§§ 21 Abs. 2, 148 Abs. 1 S. 2 ZVG) weiterhin fordern darf. Häufig wird dabei Folgendes nicht erkannt: Solange Miet- und Pachtforderungen nicht im Wege der Zwangsverwaltung beschlagnahmt sind, können diese auch von persönlichen Gläubigern des Vermieters bzw. Verpächters gepfändet werden (§ 865 Abs. 2 ZPO; Stöber, Forderungspfändung, 14 Aufl., Rn. 227). Der folgende Beitrag zeigt, wie dingliche Gläubiger sich ihren Vorrang sichern können.  

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Eine Beschlagnahme mit den sich aus §§ 1123 f. BGB ergebenden Wirkungen liegt auch in der Miet- bzw. Pachtpfändung, die ein Hypotheken- oder Grundschuldgläubiger aufgrund seines dinglichen Titels erwirkt hat (sog. dinglicher Gläubiger). Folge: Im Rahmen der durch §§ 1123 f. BGB gesetzten Grenzen geht der dingliche Gläubiger dem Anspruch eines rangbesseren persönlichen Gläubigers vor (§ 804 Abs. 3 ZPO; Stöber, a.a.O., Rn. 233). Er kann also den zunächst besseren Rang des persönlichen Gläubigers im Rahmen der Forderungspfändung zerstören!  

Praxishinweis: Es empfiehlt sich daher für jeden persönlichen Gläubiger, sich im Grundbuch des Schuldners hinsichtlich seiner Forderung eine Zwangssicherungshypothek eintragen zu lassen, um somit zu einem dinglichen Gläubiger zu werden. Dies gilt vor allem, wenn zuvor ein anderer persönlicher Gläubiger im Range vorgeht.