29.11.2013 · Fachbeitrag · Zwangsversteigerung

Ablösungsberechtigung im Versteigerungsverfahren

Beantragt der Gläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks auch wegen der Kosten der gegenwärtigen Rechtsverfolgung, umfasst der zu seiner Befriedigung erforderliche Betrag im Sinne des § 268 Abs. 1 BGB die von ihm verauslagten Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens. Ein Fehlbetrag bei der Ablösung kann nach Treu und Glauben unschädlich sein, wenn er sowohl absolut als auch relativ geringfügig ist (BGH 12.9.13, V ZB 161/12 Abruf-Nr. 133417).

Sachverhalt

Gläubiger G. betreibt gegen Schuldner S. die Zwangsversteigerung aus den im Grundbuch in Abteilung III Nr. 1 und Nr. 2 eingetragenen Grundschulden wegen dinglicher und persönlicher Ansprüche jeweils zuzüglich Zinsen und den Kosten der gegenwärtigen Rechtsverfolgung. Der Verkehrswert der Grundstücke wurde auf insgesamt 304.000 EUR festgesetzt. Im dritten Versteigerungstermin wurde ein Meistgebot von 132.000 EUR abgegeben. Das Vollstreckungsgericht bestimmte einen Termin zur Verkündung der Zuschlagsentscheidung auf den 23.5.12, 14.00 Uhr. Mit am 23.5.12 um 10.09 Uhr bei Gericht eingegangenem Telefax teilte der Beteiligte zu 4, der am Vortag mit S. einen Pachtvertrag über die Grundstücke geschlossen hatte, dem Vollstreckungsgericht unter Beifügung einer Überweisungsbestätigung seiner Bank mit, dass er an G. zur Ablösung seinesRechts aus Abteilung III Nr. 1 einen Betrag von 43.401,89 EUR  gezahlt habe. Zugleich beantragte er die Einstellung des Verfahrens. Im Verkündungstermin bestätigte G. den Eingang der Zahlung, wies aber darauf hin, dass sich ein Fehlbetrag von 4.685,28 EUR errechne. Am selben Tag veranlasste er die Rücküberweisung an den Beteiligten zu 4.

Das Vollstreckungsgericht wies den Einstellungsantrag zurück und hat die Grundstücke der Beteiligten zu 5 zugeschlagen. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des S. und des Beteiligten zu 4 ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt S. weiter die Zuschlagsversagung. Der BGH wies diese als unbegründet zurück.

Praxishinweis

Der Fall betrifft die im Versteigerungsverfahren regelmäßig vorkommende Problematik der Ablösungsberechtigung. Zumeist erfolgt die Ablösung in der Praxis relativ kurz vor dem Versteigerungstermin. Die Besonderheit im entschiedenen Fall liegt aber gerade darin, dass der Ablösungsberechtigte zu wenig an den Gläubiger gezahlt hat. Dies kommt in der Praxis gelegentlich vor und birgt letztlich die Gefahr, dass die durch die Ablösung gewollte materiell- und verfahrensrechtliche Stellung nicht eintritt.

Der BGH hat klargestellt, dass das Vollstreckungsgericht das Verfahren nicht einstweilen einstellen oder einen anberaumten Verkündungstermin verschieben muss, um dem Ablösungsberechtigten unter Mitteilung des Fehlbetrages Gelegenheit zur Nachzahlung zu geben. Denn dem Ablösungsberechtigten  obliegt es, den erforderlichen Ablösungsbetrag - sei es durch Nachfrage beim Gläubiger, sei es durch eine Anfrage bei dem Vollstreckungsgericht - in Erfah-rung zu bringen. Dabei ist der Gläubiger gegenüber dem Ablösungsberechtigten hinsichtlich der Höhe seines Anspruchs auskunftspflichtig, damit dieser in die Lage versetzt wird, von seinem Ablösungsrecht Gebrauch zu machen. Eine Hinweisverpflichtung seitens des Vollstreckungsgerichts besteht gerade nicht, wenn es der Ablösende - wie hier - unterlassen hat, beim Gläubiger oder dem Vollstreckungsgericht eine Auskunft über die Höhe des erforderlichen Ablösungsbetrages einzuholen und er zudem das Gericht nur wenige Stunden vor dem Verkündungstermin über die Ablösung in Kenntnis setzt.

Wegen der im Zwangsversteigerungsverfahren besonders hervorgehobenen Stellung des bestrangig betreibenden Gläubigers erlangt die Ablösung eine besondere Bedeutung, weil sie jeden Ablösungsberechtigten in die Lage versetzt, diese wichtige Rolle des bestrangig betreibenden Gläubigers zu erreichen. Die Ablösung ist nur bis zur Verkündung der Entscheidung über den Zuschlag möglich. Die Ablösung kann hierbei erfolgen durch:

Befriedigung des betreibenden Gläubigers durch den Berechtigten (§§ 268, 1150 BGB): Die Zwangsversteigerung muss dann aber schon begonnen  haben! Voraussetzung ist zudem, dass der Ablösungsberechtigte durch die Zwangsvollstreckung Gefahr läuft, ein Recht an einem Gegenstand zu verlieren. Hierzu gehört auch ein Mieter bzw. Pächter. Die Ablösung ist hierbei gegen den Willen des Abzulösenden möglich. Der ablösende Gläubiger hat nunmehr die Möglichkeit das Verfahren aus dem abgelösten Recht materiell- und verfahrensrechtlich weiter zu betreiben.

Abtretung der Forderung des bisherigen Gläubigers gemäß §§ 398,401 BGB (Forderungsverkauf): Die Ablösung ist hier nur aufgrund eines Einvernehmens zwischen Zessionar und Zedent möglich. Der ablösende Gläubiger hat ebenfalls die Möglichkeit, das Verfahren aus dem abgelösten Recht weiter zu betreiben. Erforderlich ist aber, dass eine Titelumschreibung und Zustellung durch den neuen Gläubiger erfolgt (§§ 727, 750 ZPO).

Zahlung an den Gläubiger und Einstellungsantrag gemäß § 769 Abs. 2,  § 775 Nr. 4, 5 ZPO: Eine Einstellung erfolgt nur auf Antrag und nicht von Amts wegen durch das Gericht.

Zahlungsnachweis im Termin, also nach Beginn der Versteigerung gegenüber dem Gericht (§ 75 ZVG): Der Ablösende muss außer der Forderung des Gläubigers auch die Verfahrenskosten begleichen. Das Gericht stellt das Verfahren dann von Amts wegen ein.

Weiterführende Hinweise