08.11.2016 · Fachbeitrag · Kanzleimietvertrag

Mieter kann bei Heizungsausfall außerordentlich kündigen, auch wenn er saisonalen Mangel kennt

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Ein Heizungsausfall kann den Kanzleibetrieb deutlich beeinträchtigen. Kommt dies in einem Winter mehrfach vor, kann der Mieter auch dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser Mangel bereits in den letzten drei Jahren mehrfach im Winter auftrat, vom Vermieter jeweils umgehend beseitigt wurde, und die Miete dennoch ohne Vorbehalt in voller Höhe weiter entrichtet wurde. |

• Ausgangsfall (nach OLG Dresden 18.6.02, 5 U 260/02, NZM 02, 662)

RA R hatte seine Kanzleiräume befristet für 10 Jahre angemietet. In den Wintern kam es immer wieder zu Heizungsausfällen. Diese wurden jeweils umgehend repariert. Nach vier eng aufeinanderfolgenden Heizungsausfällen im sechsten Mietjahr kündigte R den Mietvertrag außerordentlich fristlos. Vermieter V hält die Kündigung für unwirksam und klagt die ausstehende Miete ein. Widerklagend beantragt R die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden ist und V den sich hieraus ergebenden Schaden ersetzen muss (insbesondere Umzugskosten). V verteidigt sich damit, der Ausfall der Heizung sei nicht von ihm zu vertreten und berechtige nicht zur außerordentlichen Kündigung. Im Übrigen habe R längere Zeit vorbehaltlos die Miete ungekürzt gezahlt. R dürfe auch die Miete nicht mindern, denn der abgeschlossene Gewerbemietvertrag beinhalte ein vertragliches Minderungsverbot wegen Mängeln, die V als Vermieter nicht verschuldet bzw. nicht zu vertreten habe.

Das OLG Dresden verwarf die Zahlungsklage und spricht die Widerklage zu. Die erklärte außerordentliche fristlose Kündigung sei wirksam und beende das Mietverhältnis umgehend (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB).