10.02.2014 · Fachbeitrag · Kanzleimietvertrag

Recherchen über den Vermieter einholen

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Vor dem Abschluss eines Mietvertrags über neue Kanzleiräume sollten Sie wissen, mit wem sie vertraglich „am Tisch sitzen“. Es ist ratsam, Erkundigungen über Ihren Verhandlungspartner beim gegenwärtigen oder ehemaligen Mieter einzuholen. Im Folgenden lesen Sie, worauf zu achten ist. |

1. Funktioniert die unmittelbare Nachbarschaft?

Um interessante Aufschlüsse über die Persönlichkeitsstruktur und die Bonität des Vermieters einzuholen, lohnt es sich, die unmittelbaren Nachbarn zu befragen. Von sich aus hat der Vermieter oder Verkäufer einer Eigentumswohnung nur eine Aufklärungspflicht zum Bestehen nachbarlicher Streitigkeiten im vorvertraglichen Bereich, wenn die Nachbarn sich so feindlich und schikanös verhalten, dass ein unbefangener Mieter oder Käufer damit nicht rechnen muss (OLG München 26.3.12, 18 U 3956/11, Abruf-Nr. 140359).

2. Wie steht es um die Bonität des Vermieters?

Informieren Sie sich für den zeitlich gewählten Bestand Ihres Mietvertrags über die Bonität des Vertragspartners. Besteht die Gefahr, dass der Vermieter insolvent wird? Für diesen Fall bestehen Sonderkündigungsrechte des Erstehers im Rahmen eventueller Zwangsversteigerungsverfahren und Insolvenzen, §§ 57a, 172 ZVG, 111 InsO.

Eine ungestörte Vertragsabwicklung ohne ständigen Umzug ist jedoch wichtig. Sie werden berechtigterweise Wert auf eine eingelaufene Mandantenadresse legen oder eventuell selbst größere Investitionen für den Um- oder Ausbau der Räume vornehmen. Wer häufig umzieht, dem werden von Geldinstituten schnell finanzielle Probleme unterstellt, die hierzu zwingen. Verlangen Sie bei größeren Investitionen zum Um- und Ausbau vom Vermieter eine dingliche Sicherung Ihrer Nutzung. Das kann durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die sogenannte „Mieterdienstbarkeit“ (§ 1090 BGB) erfolgen. Zu unterscheiden sind der Gewerbemietvertrag, die Sicherungsabrede und die dingliche Belastung in Abt. II des Grundbuchs der Mietsache. Eine dingliche Sicherung kommt z.B. für folgende Fälle in Betracht:

Vermieterinsolvenz (Sonderkündigungsrechte des Erstehers, s.o.)

Sonderkündigungsrecht wegen nicht eingehaltener Schriftform, § 550 BGB

Erwerbsübergang, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind, § 566 BGB (Es kommt konkludent ein neuer Mietvertrag mit dem Erwerber zustande. Die Folge ist ein Sonderkündigungsrecht nach § 550 S. 2 BGB.)

sonstige Erwerbsübergänge mit Sonderkündigungsrechten (z.B. Nießbrauch, § 1056 Abs. 2 BGB, Erbbaurecht, § 30 Abs. 2 ErbbauRG, Eintritt des Nacherbfalls, § 2135 in Verbindung mit § 1056 Abs. 2 BGB)