06.01.2017 · Fachbeitrag · Kanzleimietvertrag

Heizkostenabrechnung darf nicht wegen anderer Mängel gemindert werden

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Eine Heizkostenabrechnung darf nur wegen Mängeln gemindert werden, die mit der mangelnden Beheizbarkeit (zu niedrige Raumtemperatur) in Zusammenhang stehen. So sieht es das OLG Dresden. |

• Sachverhalt

Rechtsanwalt R macht Mängel seiner Kanzleiräume gegenüber Vermieter V geltend. Im folgenden Rechtsstreit wird ihm attestiert, dass er wegen zu niedriger Raumtemperatur 20 Prozent mindern darf. Wegen unschöner Deckenpaneele, defekter Schließanlage und einer „Stolperfalle“ im Flur sind weitere 10 Prozent angemessen. V überreicht die Heizkostenabrechnung, R zieht 30 Prozent davon ab. V besteht auf vollständiger Zahlung und klagt.

1. Grundsatz: Minderung erfolgt von der Bruttomiete aus

Das OLG Dresden (31.7.07, 5 U 284/07, ZMR 08, 531) erlaubt nur, die Abrechnung um 20 Prozent wegen der zu niedrigen Raumtemperaturen zu kürzen. Denn ursächlich hierfür sei eine teilweise defekte Heizung. Die restliche Minderung für die anderen Sachmängel verwirft das Gericht. Zwar habe die Minderung von der Bruttomiete aus zu erfolgen, also der Miete einschließlich aller Betriebskosten (BGH NJW 05, 1713; 05, 2773). Dies habe jedoch rein praktische Gründe, da die Betriebskosten im Mietvertrag nicht einzeln aufgeschlüsselt seien. Andernfalls sei Streit vorprogrammiert, ob der geltend gemachte Sachmangel Bedeutung für die angesetzten Betriebskosten habe.