· Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung
Kauf einer Mietimmobilie: Vorsicht bei Schönheitsreparaturen!
| Wenn Sie eine Immobilie mit der Absicht erwerben, neben den Kanzleiräumen noch Teile zu vermieten, sollten Sie sich bereits im Vorfeld hinsichtlich der AfA Gedanken über die Kaufpreisaufteilung machen, um Streit mit der Finanzverwaltung zu vermeiden. Bei zeitnah anfallenden „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ ist ebenfalls Vorsicht geboten. Denn neuerdings werden auch reine Schönheitsreparaturen in die Betrachtung mit einbezogen, ob die 15 Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten überschritten ist. |
Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen ‒ und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des BFH (16.9.15, IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat.
Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Aufwendungen einbezogen werden müssen, hat der BFH nun zulasten der Steuerpflichtigen typisierend beantwortet (BFH 14.6.16, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15). Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern, sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.
PRAXISHINWEIS | Achten Sie möglichst darauf, dass die 15 Prozent-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen. |
