06.05.2019 · Fachbeitrag · Vermietung von Eigentumswohnungen

Gemeinschaftsordnung kann attraktives Umfeld schaffen

von StB WP Dr. Claus Koss, Regensburg

| Der Wert einer Eigentumswohnung bestimmt sich nach drei Faktoren: „Lage, Lage und nochmals Lage“. Diese wird stark vom Umfeld bestimmt. Wenn beispielsweise eine Fischbräterei oder eine Kneipe in der Nachbarschaft sind, sorgt das zwar für kurze Wege bei der Nahversorgung, erhöht aber nicht den Wohnwert und damit die möglichen Mieten. Ein Urteil des BGH zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zeigt die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung für die Schaffung eines attraktiven Umfelds. |

Sachverhalt

In einer Berliner Wohnanlage hatte ein gewerblicher Mieter in Ladenräumen auf Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt Obdachlose tageweise untergebracht. Die Wohnungseigentümer sahen diese Verwendung als nicht mit dem Charakter der Wohnanlage vereinbar und klagten dagegen bis vor den BGH.

Entscheidung

DerBGH entschied, dass eine solche Nutzung in Teileigentumseinheiten zulässig ist. Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sei in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen. Somit sei sie in einer Gewerbeeinheit grundsätzlich möglich. Wenn die Zweckbestimmung eingehalten sei, so das Gericht, könne sich aus den sonstigen Umständen nichts anderes ergeben - anderenfalls drohten Rechtsunsicherheiten und praktische Schwierigkeiten.

Auch wenn den anderen Eigentümern Nachteile aus der Nutzung erwüchsen könne auch deshalb nicht die Unterlassung der Nutzung an sich verlangt werden. Es könne nur die konkrete Beeinträchtigung moniert und Unterlassung diesbezüglich gefordert werden.

Schlussfolgerung

Betriebswirtschaftlich ist die Analyse eindeutig: Für den gewerblichen Vermieter ist die tageweise Unterbringung im Rahmen des Vertrags mit der Kommune interessant. Zum einen sind die Tagessätze in der Regel höher als eine dauerhafte Vermietung oder gar der Leerstand. Zum anderen sind bei einer Kommune keine Zahlungsausfälle zu befürchten. Für die übrigen Eigentümer ist die Nachbarschaft aber nachteilig. Denn in einem anderen Umfeld könnten höhere Mieten erzielt werden. In der Volkswirtschaftslehre werden solche Nachteile als „externe Effekte“ bezeichnet.

Verhindert werden kann ein solcher „negativer externer Effekt“ nur durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung (§ 5 Abs. 4 S. 1 i. V. m. § 10 Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 WEG), z. B. durch Ausschluss bestimmter Nutzungen (etwa: vorübergehende Nutzungsüberlassung ist unzulässig) oder bestimmter Branchen (z. B. Pornoläden oder Gaststätten). Bauträger fassen die Teilungserklärung oft mit der (ersten) Gemeinschaftsordnung zusammen.

PRAXISTIPP | Da der steuerliche Berater häufig vor der Anschaffung einer Eigentumswohnung angefragt wird, sollte im Rahmen der betriebswirtschaftlichen Beratung auf die Möglichkeit hingewiesen werden, das Umfeld und damit die Ertragsaussichten über entsprechende Regelungen zu gestalten.

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