27.01.2014 · Fachbeitrag · Grundbuchrecht

Recht des Pflichtteilsberechtigten auf Grundbucheinsicht

von RA und VRiLG a.D. Uwe Gottwald, Vallendar

Nach dem Tod des Erblassers steht dem Pflichtteilsberechtigten grundsätzlich ein Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 Abs. 1 GBO zu, wenn der Erblasser zur Zeit des Erbfalls oder zumindest früher Eigentümer des Grundbesitzes war (OLG Karlsruhe 5.9.13, 11 Wx 57/13, ZEV 13, 621, Abruf-Nr. 134043).

Sachverhalt

Der Antragsteller ist der Sohn der verstorbenen Frau A.S., die früher Eigentümerin eines näher bezeichneten Grundbesitzes war. Er beantragte unter Hinweis auf seine Stellung als gesetzlicher Erbe Erteilung eines Grundbuchauszugs sowie Übersendung einer Kopie des Vertrags, „mit welchem die Verstorbene (…) Eigentum verloren“ habe. Dazu trug er vor, die Erblasserin habe die Eigentumswohnung etwa im Jahr 12 an eine dritte Person übertragen. Die Urkundsbeamtin des Grundbuchamts teilte ihm daraufhin mit, dass eine Einsichtnahme nicht möglich sei, da die Verstorbene das Eigentum aufgrund Verkaufs unter Fremden verloren habe und ein berechtigtes Interesse an der Einsicht damit fehle. Nachdem der Antragsteller gleichwohl an seinem Begehren festgehalten hatte, wies das Grundbuchamt diesen durch Beschluss des Rechtspflegers zurück. Der Kaufvertrag zwischen der Verstorbenen und dem Erwerber sei offensichtlich ein Vertrag unter Fremden gewesen. Er sei unter Vermittlung eines Maklers zustande gekommen. In derartigen Fällen werde die Entgeltlichkeit des Geschäfts vermutet, sofern nicht konkrete Anhaltspunkte diese Vermutung widerlegten. Ein Anspruch des Antragstellers, dessen Verfolgung ihn zur Grundbucheinsicht berechtigen könne, sei vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich.

Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers wandte sich der Antragsteller mit der Beschwerde, in der er sich - nach Bekanntwerden des Testaments - nun auf ein ihm zustehendes Pflichtteilsrecht stützt. Auf die Beschwerde des Antragstellers hat das Beschwerdegericht den Beschluss des Grundbuchamts aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, dem Antragsteller einen unbeglaubigten Grundbuchauszug betreffend den streitgegenständlichen Grundbesitz sowie eine Abschrift des „Kaufvertrags über Wohnungseigentum“ zu erteilen.

Entscheidungsgründe

Die Beschwerde ist nach § 12c Abs. 4, S. 2, § 71 Abs. 1, § 73 GBO i.V. mit § 3 Nr. 1h, § 11 Abs. 1 RPflG zulässig und in der Sache begründet.

Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist zu gewähren, wenn ein berechtigtes Interesse daran dargetan ist, § 12 Abs. 1, 2 GBO. Dabei genügt zwar nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers. Vielmehr reicht es aus, wenn er ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse in glaubhafter Weise darlegt. Dazu gehört auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse. Nach diesen Grundsätzen steht dem Pflichtteilsberechtigten nach dem Tod des Erblassers grundsätzlich ein Recht auf Grundbucheinsicht zu, das aus seiner Gläubigerstellung gegenüber den Erben folgt (OLG München ZEV 13, 621 = FamRZ 13, 1070; ähnlich: LG Stuttgart ZEV 05, 313 mit Anm. Damrau, S. 315 = ZErb 05, 133).

Das kann auch gelten, wenn der Erblasser das Grundstück zu seinen Lebzeiten veräußert hatte. In diesem Fall steht dem Pflichtteilsberechtigten ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zu, sofern die Veräußerung vollständig oder auch nur teilweise aufgrund einer Schenkung erfolgt ist, § 2325 BGB.

Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts kann die Einsichtnahme nicht mit der Begründung versagt werden, dass es an konkreten Anhaltspunkten für eine (Teil-) Unentgeltlichkeit des Geschäfts mangelt. Vielmehr wird die Entgeltlichkeit wegen der Beteiligung eines Maklers vermutet. Ein berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Einsicht ergibt sich bereits aus seiner Stellung als Pflichtteilsberechtigter und dem Umstand, dass ein Anspruch auf Pflichtteilsergänzung grundsätzlich bei einer teilunentgeltlichen Veräußerung in Betracht kommt. Es muss dem Antragsteller gestattet sein, selbst zu prüfen, ob es unter Berücksichtigung des Zustandekommens des Geschäfts und der vereinbarten Gegenleistung Anhaltspunkte für eine teilun-entgeltliche Übertragung gibt. Eine solche Prüfung wird ihm als Angehöriger der Erblasserin auch eher möglich sein als dem Grundbuchamt. Denn er wird nach der Einsichtnahme voraussichtlich beurteilen können, ob es sich bei dem Erwerber um eine der Erblasserin bekannte Person gehandelt und ob der vereinbarte Kaufpreis der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Wohnung entsprochen hat. Die Einsichtnahme in das Grundbuch kann zudem Ausgangspunkt für die Prüfung der Frage sein, ob der vereinbarte Kaufpreis der Erblasserin tatsächlich voll zugeflossen und ggf. wo er verblieben ist.

Das berechtigte Interesse des Antragstellers erstreckt sich auch auf die Erteilung eines alle Abteilungen umfassenden Grundbuchauszugs. Zur Prüfung der Frage, welchen Wert der Grundbesitz hat und ob der Kaufpreis dahinter zurückgeblieben ist, kommt es auch auf die Kenntnis etwaiger Belastungen des Grundbesitzes an, sodass auch ein die Abteilungen II und III umfassender Auszug verlangt werden kann (vgl. KG ZEV 04, 338).

Praxishinweis

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe enthält eine sorgfältige und wohl begründete Abwägung der Interessen desjenigen, der ein berechtigtes Interesse (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO) an der Einsicht in das Grundbuch geltend macht, mit dem Recht des von der Einsicht Betroffenen. Dies ist namentlich der Eigentümer und damit sein Recht auf informationelle Selbstbestimmung.

Das Ergebnis der Abwägung überzeugt und gibt den Pflichtteilsberechtigten ausdrücklich ein Recht auf Grundbucheinsicht sowie auf Erteilung einer Kopie von (Kauf-)Verträgen, aufgrund deren eine Erwerbsvormerkung eingetragen worden ist und die Grundlage für die später erfolgte Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den bevollmächtigten Notar waren.

Damit ist die Rechtsverfolgung von Ansprüchen Pflichtteilsberechtigter gegen den/die Erben sowie Beschenkte einfacher und besser geworden:

Der Pflichtteilsberechtigte ist in diesen Fällen nicht - allein - auf Auskunftsansprüche gegen Erben nach § 2314 Abs. 1 BGB und Beschenkten zur Verfolgung seiner Rechte angewiesen.

Vielmehr kann er darüberhinaus eventuell bereits erfolgte Auskünfte durch eigene Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten überprüfen.

Musterformulierung / Antrag auf Erteilung des Grundbuchauszugs

An das Amtsgericht

- Grundbuchamt -

Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs

Betrifft: Grundbuch von ... , Blatt ...

Ich beantrage die Erteilung eines beglaubigten Grundbuchauszugs/eines unbeglaubigten Grundbuchauszugs.

Begründung:

Das berechtigte Interesse gem. § 12 Abs. 1 und 2 GBO an der Erteilung des Grundbuchauszugs folgt aus meiner Stellung als Pflichtteilsberechtigter. Der Erblasser ist/war Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes. Er ist am ... in ... verstorben. Ich bin als Sohn des Erblassers gesetzlicher Erbe und durch das Testament des Erblassers vom ... enterbt (Beweis: Beiziehung der Nachlassakten des Nachlassgericht beim AG ... ; Az. ... ).Aus diesen Gründen steht mir ein Anspruch auf Erteilung des beantragten Grundbuchauszugs zu (OLG Karlsruhe ZEV 13, 621).

Vom Hörensagen ist mir bekannt geworden, dass mein Vater den vorgenannten Grundbesitz an einen mir unbekannten Erwerber übertragen hat. Sollte er zum Zeitpunkt seines Todes nicht mehr als Eigentümer und das Eigentum auf den Erwerber eingetragen gewesen sein, bitte ich zusätzlich um Übersendung der Kopie des der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden Vertrags.

Das Gleiche gilt für den Fall, dass zum Zeitpunkt des Todes lediglich eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers eingetragen war. Auch insoweit verweise ich auf die o.a. Entscheidung des OLG Karlsruhe.

gez. ...

Weiterführender Hinweis