26.08.2015 · Fachbeitrag · Nacherbfall

Nacherbe kündigt ein Mietverhältnis

von RiOLG Dr. Andreas Möller, Hamm

• 1. Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.

• 2. Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.

• 3. Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, sodass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen.

(BGH 1.7.15 VIII ZR 278/13, Abruf-Nr. 178367)

Sachverhalt

Die Erblasserin (E) war Eigentümerin eines Hausgrundstücks mit einem Einfamilienhaus. Mit Testament setzte sie ihren Ehemann (M) zum Vorerben und ihre Nichte und ihren Neffen (die Kläger, N und N) als Nacherben ein. Nach dem Tod der E vermietete der M das Einfamilienhaus an die Beklagte (B). Diese verpflichtete sich im Mietvertrag, darin zu investieren. Bis Februar 2024 schlossen M und B das Recht des M aus, ordentlich zu kündigen. Der M verstarb und wurde von seinem Sohn (S) beerbt. N und N teilten der B mit, dass der Nacherbfall eingetreten sei. Obwohl sie die B aufforderten, die Miete auf ihr Konto zu zahlen, zahlte die B die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto. In der Berufungsinstanz erklärten N und N erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründeten diese mit Zahlungsverzug sowie unpünktlichen Mietzahlungen. Den von  ihnen geltend gemachten Räumungsanspruch stützten sie auch auf diese Kündigung. Die B zahlte die ausstehenden Mieten während des Berufungsverfahrens an N und N. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat unter teilweiser Abänderung des Urteils die Klageabweisung im Wesentlichen bestätigt. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsanspruch erfolgreich weiter.

Entscheidungsgründe

Die ordentliche Kündigung kann wirksam sein. Über § 2135 BGB ist § 1056 BGB und hierüber § 566 BGB entsprechend anwendbar. Der in das Mietverhältnis eintretende Nacherbe ist berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die gesetzliche Kündigungsfrist einhält.