· Fachbeitrag · Erbschaftsteuer
Maklervergütung mindert nicht den Verkehrswert bei Feststellung der Erbschaftsteuer
von RA und Notar a.D. Jürgen Gemmer, FA Steuerrecht, Magdeburg
Grundstückserwerbsnebenkosten, zu denen auch die Maklervergütung gehört, mindern nicht den gemeinen Wert bzw. Verkehrswert einer Immobilie im Rahmen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer (FG Köln 12.2.14, 4 K 3081/13, EFG 14, 818, Abruf-Nr. 141352). |
Sachverhalt
Die Beteiligten streiten darüber, ob von dem zeitnah nach dem Erbfall nachgewiesenen niedrigeren erzielten Kaufpreis Maklercourtagekosten bei der Ermittlung des gemeinen Werts abzuziehen sind. Der Beklagte (FA) stellte den Grundbesitzwert auf den Todestag des Erblassers für die Immobilie für Zwecke der Erbschaftsteuer fest. Hiergegen legte der Kläger form- und fristgerecht Einspruch ein. Zur Begründung führte er an, dass das streitbefangene Grundstück ca. sieben Monate nach dem Bewertungsstichtag zum Kaufpreis von 178.000 EUR veräußert worden sei. Dieser Wert sei allerdings noch um die entstandenen Maklercourtagekosten zu reduzieren. Das FA änderte den angefochtenen Bescheid und setzte den Grundbesitzwert mit 178.000 EUR fest. Im Übrigen wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Mit seiner Klage verfolgt der Kläger sein Einspruchsbegehren hinsichtlich der Berücksichtigung der Maklercourtagekosten erfolglos weiter.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Denn der Kläger hat nicht nachgewiesen, dass der gemeine Wert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag niedriger als der vom Beklagten zuletzt festgestellte Grundbesitzwert von 178.000 EUR war. Diesbezüglich hat der Beklagte zu Recht die Maklercourtagekosten nicht vom durch den Kläger nachgewiesenen niedrigeren zeitnah erzielten Kaufpreis bei der Ermittlung des gemeinen Wertes abgezogen.
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gibt es keine unbeschränkte Möglichkeit in der Auswahl von Bewertungsmethoden (BFH BStBl II 04, 179 = ZEV 04, 81 = ZErb 04, 105). Vielmehr steht es dem Steuerpflichtigen nur frei, diesen Nachweis entweder durch Vorlage eines Gutachtens des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken zu führen oder auf einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück hinzuweisen. Letzteres hat der Kläger durch Vorlage des Kaufvertrags getan. Da der Kaufpreis innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag vereinbart wurde, ist er geeignet, als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu dienen. Daraus ergab sich ein gemeiner Wert von 178.000 EUR.
Von diesem Wert waren nicht noch die dem Kläger entstandenen Maklercourtagekosten wertmindernd zu berücksichtigen. Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken regelmäßig der Verkehrswert (BFH BStBl II 06, 793 m.w.N. = ZEV 06, 416). Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, ausgenommen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Danach führen Grundstückserwerbsnebenkosten/-transaktionskosten (hierzu zählen z.B. Gerichts- und Notariatsgebühren, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer etc.), also auch die vom Kläger gezahlte hälftige Maklercourtage, nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts/Verkehrswerts bei der Bedarfswertfeststellung.
Das BewG, das BauGB und auch die ImmoWertV oder WertR enthalten zunächst keine Regelungen zur Berücksichtigung der Grunderwerbsnebenkosten. In den sonst außerhalb des Bewertungsrechts üblichen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) werden Grundstückserwerbsnebenkosten in marktkonformer Höhe zumeist bereits indirekt mit den herangezogenen Vergleichsdaten berücksichtigt. Eine zusätzliche Berücksichtigung von marktüblichen Kosten dieser Art wird nicht vorgenommen (Kleiber/Fischer/Werling, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl., 474). Folgte man der Ansicht des Klägers, wäre der gemeine Wert/Verkehrswert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird. Da die Erwerbsnebenkosten zudem bei jeder Grundbesitzübertragung erneut anfallen können und die Immobilie dadurch nicht (jedes Mal) mehr oder weniger Wert wird, indem der Käufer und/oder Verkäufer diese Kosten aufgebracht hat, handelt es sich um unabhängige Zusatzkosten, die gewissermaßen „verloren“ gehen.
Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass der Verkehrswert einer Immobilie durch die anfallenden Grundstückstransaktionskosten beeinflusst werden kann. Angesichts der nicht unerheblichen Höhe der Transaktionskosten muss davon ausgegangen werden, dass im Rahmen der Preisbildung auf dem Grundstücksmarkt diese Kosten vom Erwerber in seiner Gesamtkalkulation eingestellt worden sind. Der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis stellt das Ergebnis dieser Gesamtkalkulation dar (Kleiber/Fischer/Werling, a.a.O., 342). Das bedeutet hier Folgendes: Bei der Preisbildung hat zwar möglicherweise der Erwerber die von ihm üblicherweise zu tragenden Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) kaufpreismindernd berücksichtigt, was sich hinsichtlich des anzusetzenden Bedarfswerts steuerlich günstig für den Kläger ausgewirkt hat. Hinsichtlich der hälftig zu tragenden Maklercourtage bedeutet dies aber, dass diese wertneutral den Kaufpreis beeinflusst hat, indem sich die vom Verkäufer zu zahlende und die vom Erwerber zu tragende Maklercourtage ausgleicht.
Praxishinweis
Das Gericht weist zutreffend darauf hin, dass die Grundstückstransaktionskosten ein preisbildender Faktor bei der Gesamtkalkulation eines Immobilienkäufers sind. Deshalb sollte der Verkäufer versuchen, dass der Käufer die Grundstückserwerbsnebenkosten trägt und zum Ausgleich den Kaufpreis reduzieren. Dies wirkt sich bei der Bedarfswertfeststellung für den Verkäufer in Fällen dieser Art günstig aus. Der Käufer wird dadurch nicht benachteiligt.
