12.11.2009 | Grundstücksübertragung

Rückauflassung: Grundbucheintrag zu Unrecht abgelehnt

Eine Vormerkung, die den Rückübertragungsanspruch des Veräußerers für den Fall sichern soll, dass „die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz droht“, kann im Grundbuch eingetragen werden. Die an das Vorliegen einer „drohenden“ Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz geknüpfte Bedingung genügt dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (OLG München 12.3.09, 34 Wx 9/09, Abruf-Nr. 093576).

Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag schenkte der Vater seinem Sohn mehrere Eigentumswohnungen. Danach war der Vater für den Fall zum Rücktritt berechtigt, dass die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz droht oder eine wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers eintritt. Das Rücktrittsrecht sollte durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da die Rücktrittsvoraussetzung, „es drohe die Zwangsvollstreckung“, gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verstoße.  

Entscheidungsgründe

Bedingte Ansprüche i.S. des § 158 Abs. 1 BGB sind vormerkungsfähig (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar ist. Hierfür ist ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der Rückübertragungsanspruch wirksam sein soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist. Die objektiven Umstände können auch außerhalb des Grundbuchs liegen, sofern sie nachprüfbar oder wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Demnach genügt die an das Vorliegen einer „drohenden“ Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz geknüpfte Bedingung dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgebot.  

Ziel der Bedingung ist es, dem Rückübertragungsberechtigten frühzeitig und ohne Behinderung durch Gläubiger des Eigentümers den lastenfreien Rückerwerb zu sichern. Ähnlich wie sich etwa eine „wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen“ oder „grober Undank“ als auslösendes Merkmal für den Rücktrittsanspruch anhand hinreichend präzisierter Abgrenzungskriterien feststellen lässt, gilt dies auch die „drohende Zwangsvollstreckung“. Dem Gesetz ist ein präventiver Rechtsschutz nicht unbekannt; z.B. das außerordentliche Kündigungsrecht des Darlehensgebers, wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers eine wesentliche Verschlechterung „einzutreten droht“ (§ 490 Abs. 1 BGB).