· Fachbeitrag · Bedarfsbewertung
Nicht ausgebautes Dachgeschoss zählt zur Brutto-Grundfläche
von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin
| Im Rahmen des Sachwertverfahrens zählt eine Dachgeschossfläche zur Brutto-Grundfläche, sofern das Dach eine lichte Höhe von mehr als 1,25 m aufweist. Ob das Dach ausgebaut ist, ist unerheblich ( FG Münster 26.11.15, 3 K 10/15 F, Abruf-Nr. 146475 , Revision zugelassen). |
Sachverhalt
Der Kläger K erbte ein bebautes Grundstück. In der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts (Sachwertverfahren) gab K nur die Wohn- und Nutzfläche an und erklärte, dass das Dachgeschoss (DG) nicht ausgebaut sei. Die Brutto-Grundfläche gab K nicht an. Nach Ansicht des FA sei bei der Berechnung im Sachwertverfahren nicht die Wohnfläche, sondern die Brutto-Grundfläche maßgebend.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts sind nach § 189 BewG i. V. mit § 190 Abs. 1 BewG die Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren. Der Begriff der Brutto-Grundfläche ist gemäß Anlage 24 zum BewG die Summe aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen wie abgehängten Decken.
Nach der Sachwertrichtlinie (SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 5.9.15 gehören Flächen von Spitzböden und Kriechkellern nicht zur Brutto-Grundfläche (Tz. 4.1.1.4 Abs. 4 SW-RL). Entscheidend dafür, ob die Grundfläche im DG angerechnet wird, ist, wie sie genutzt werden kann (Tz. 4.1.1.4 Abs. 6 S. 1 SW-RL). Dabei genügt es nach Tz. 4.1.1.4 Abs. 6 S. 2 SW-RL, dass unter Bezugnahme auf DIN 277-2:2005-02 nur eine untergeordnete Nutzung, z. B. als Lager- und Abstellraum, möglich ist (eingeschränkte Nutzbarkeit). Als nutzbar behandelt werden können DG ab einer lichten Höhe von 1,25 m, soweit sie begehbar (feste Decke und Zugänglichkeit) sind (Tz. 4.1.1.4 Abs. 6 S. 3 und S. 4 SW-RL).
Im Streitfall ist das DG über eine Treppe im Treppenhaus zugänglich und auch begehbar, denn es verfügt über eine feste Decke. Dass es sich um eine Dachbalkenkonstruktion handelt, auf der nur Spanplatten verlegt sind und die nur eine bedingte Dämmung vorweist, ändert daran nichts.
Nach Abschnitt 27 Abs. 3 der gleichlautenden Erlasse der Länder zur Umsetzung des ErbStRG vom 5.5.09 (BStBl I 09, 590) ist von einem Gebäude mit ausgebautem DG auszugehen, wenn es zu mehr als 50 % ausgebaut ist. Diese Regelung bezieht sich aber auf die Frage, in welche Gebäudeklasse die Einordnung zu erfolgen hat. Sie besagt nichts zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche, die Abschnitt 30 regelt. Nach Abschnitt 30 Abs. 5 S. 5 des Erlasses werden nur nicht nutzbare Dachflächen nicht berücksichtigt. Das DG ist im Streitfall aber als Abstell- und Lagerraum nutzbar.
Relevanz für die Praxis
Im Streitfall wäre der Ausbau des DG nur mit erheblichem finanziellem Aufwand möglich, weil hierzu das Dach angehoben werden müsste. Ein Abschlag nach Tz. 4.1.1.5 Abs. 2 der SW-RL käme im Fall einer eingeschränkten Nutzbarkeit des DG in Betracht, was der Fall ist, wenn das DG nicht ausbaufähig ist. Im Streitfall lag aber eine Baugenehmigung für den Ausbau des DG vor, sodass das FG einen Abschlag ebenso ablehnte.
