18.12.2023 · Fachbeitrag · Ertragswertverfahren

Bedarfsbewertung: Ermittlung der üblichen Miete

von WP StB Dipl.-Kfm. Gerrit Grewe, Berlin

| Die Ermittlung der üblichen Miete im Rahmen des Ertragswertverfahrens (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) kann anhand eines örtlichen Handelsimmobilienreports erfolgen und muss sich nicht auf einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank stützen ‒ so das FG Münster mit Urteil vom 10.8.23. |

Sachverhalt

Der Beigeladene schenkte jedem der drei Kläger im Jahr 2018 einen Miteigentumsanteil von einem Viertel an einem bebauten Grundstück. Das Erdgeschoss (261 qm, Bäckerei mit Cafébetrieb) des Gebäudes war für 32,18 EUR/qm gewerblich vermietet. Die drei Obergeschosse (464 qm) bestanden aus mehreren Wohneinheiten und waren für 9,88 EUR/qm vermietet. Ferner befand sich auf dem Grundstück eine Garage, die für 65 EUR monatlich vermietet war. Die Kläger waren der Ansicht, dass zur Ermittlung des Bedarfswerts das Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG) anzuwenden sei, da es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke gebe und sich daher für die Gewerbefläche keine übliche Miete ermitteln lasse. Der Grundstücksmarktbericht gebe ausdrücklich nur einen Überblick über das Mietniveau im Gewerbebereich. Um das Ertragswertverfahren anzuwenden, sei aber die übliche Miete zu ermitteln, und diese könne nicht bloß geschätzt werden. Die Kläger kamen nach dem Sachwertverfahren auf einen Wert von 1.065.732 EUR.

Das FA wandte bei der Feststellung des Grundbesitzwerts dagegen das Ertragswertverfahren an und kam auf einen Wert von 2.230.034 EUR. Bei der Ermittlung des Rohertrags übernahm das FA für die Wohnungen und die Garage die vereinbarten Mieten. Für die Gewerbefläche setzte es eine „übliche Miete bei Vermietung“ von monatlich 5.873 EUR (= 22,50 EUR/qm) anstelle der vereinbarten Miete von 8.400 EUR an. Der Ansatz der üblichen Miete erfolge nach dem Grundstücksmarktbericht, der eine Mietdatenbank gemäß R B 186.5 Abs. 4 ErbStR sei.