01.10.2007 | Arbeitshilfen

Zu groß? Zu klein? – Flächenvereinbarungen in Mietverträgen und ihre Folgen

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Seit einiger Zeit spielt die Frage, welche Bedeutung die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag hat und welche Rechtsfolgen Fehler haben, in der Praxis eine immer stärkere Rolle. Bisher wurde das Problem vor allem unter dem Gesichtspunkt Mangel und Minderung betrachtet, aber die Frage hat Auswirkungen weit über das Gewährleistungsrecht hinaus. Ausgangspunkt ist stets die Vereinbarung einer bestimmten Fläche im Mietvertrag.  

Wann liegt eine Wohnflächenvereinbarung vor?

Ob die Angabe einer bestimmten Wohnfläche in einem Mietvertrag eine bloße Objektbeschreibung oder eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt, ist eine Frage der Auslegung des Mietvertrags, §§ 133, 157 BGB. Hier die wichtigsten Grundsätze aus der ständigen Rechtsprechung des BGH:  

Checkliste: Wohnflächenvereinbarung – was sagt der BGH?

• Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (für Wohnraummiete: 23.5.07, VIII ZR 138/06, Abruf-Nr. 072278; 22.2.06, VIII ZR 219/04, Abruf-Nr. 061144; 28.9.05, VIII ZR 101/04, Abruf-Nr. 053251; 24.3.04, VIII ZR 44/03, Abruf-Nr. 041305, 24.3.04, VIII ZR 295/03, Abruf-Nr. 041340 und 24.3.04, VIII ZR 133/03, Abruf-Nr. 041543; für die Gewerberaummiete: 4.5.05, XII ZR 254/01, Abruf-Nr. 051693).

• Dabei handelt es sich nicht nur um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als „vereinbart“ bezeichnet wird (BGH 24.3.04, VIII ZR 295/03, Abruf-Nr. 041340), sondern auch, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit der Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: „Wohnfläche: ... qm“ (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06, Abruf-Nr. 072278; 28.9.05, VIII ZR 101/04, Abruf-Nr. 053251; 24.3.04, VIII ZR 44/03, Abruf-Nr. 041305 und VIII ZR 133/03, Abruf-Nr. 041543).

• Insbesondere, wenn nach einem Umbau Unsicherheit über die tatsächliche Größe einer Wohnung besteht, lässt die exakte Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vermuten, dass die Mietvertragsparteien diese Unsicherheit beseitigen wollten und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten (BGH 28.9.05, VIII ZR 101/04, Abruf-Nr. 053251).

• Auch der Zusatz „ca.“ vor der Wohnflächenangabe im Mietvertrag ändert an der Qualifizierung als Beschaffenheitsangabe nichts (BGH 24.3.04, VIII ZR 133/03, Abruf-Nr. 041543).

 

Die Parteien können im Mietvertrag aber auch klarstellen, dass die Angabe der Wohnfläche gerade keine Wohnflächenvereinbarung darstellen soll. Die folgende Checkliste fasst hierzu das Wichtigste zusammen: