05.01.2009 | Arglistige Täuschung

Erfolgreiche Arglistanfechtung: So wird der Mietvertrag rückabgewickelt

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Bei erfolgreicher Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung schuldet der Mieter im Rahmen des Bereicherungsausgleichs gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (nur) Ersatz des objektiven Mietwerts. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind hierbei nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt.  

2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wert-ersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer  

(BGH 6.8.08, XII ZR 67/06, Abruf-Nr. 083432).

Praxishinweis zu LS. 1

Ist der Mietvertrag infolge der wirksamen Anfechtung nach § 123 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB), ist die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB nach der Saldotheorie vorzunehmen. Das heißt: Es ist durch Vergleich der durch den Bereicherungsvorgang hervorgerufenen Vor- und Nachteile zu ermitteln, ob sich für den Vermieter ein Überschuss (Saldo) ergibt. Herauszugeben ist das durch die Leistung des Vermieters Erlangte. Das heißt: Der Mieter muss die ihm gewährte Gebrauchsüberlassung der Räume herausgeben. Da dies nicht möglich ist, muss er als gutgläubiger Bereicherungsschuldner nach § 818 Abs. 2 BGB deren Wert ersetzen. Hierfür ist die Miete maßgebend, die auf dem örtlichen Markt für vergleichbare Objekte erzielt wird (BGH NZM 98, 192; BGHZ 132, 198; 168, 220).  

Mit der Erstattung des objektiven Mietwerts für die Gebrauchsüberlassung wird erschöpfender Ersatz für den Wert des erlangten Gebrauchsvorteils geleistet. Das heißt: Hat der Mieter die Mietsache - wie hier - untervermietet, darf er den Untermietgewinn behalten. Grund: Mit der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung des fehlgeschlagenen Mietvertrags im Wege der Leistungskondiktion sollen die gegenseitigen, von den Parteien aufgrund des unwirksamen Mietvertrags vorgenommenen Vermögensverschiebungen rückabgewickelt werden. Gewinne des Mieters aus einer Untervermietung beruhen jedoch nicht auf einer rückabzuwickelnden Leistung des Vermieters, sondern auf der eigenen vermögensmäßigen Disposition des Mieters.  

Wichtig: Zu dem nach § 818 Abs. 2 BGB zu ersetzenden ortsüblichen Mietzins zählen grundsätzlich auch die Nebenkosten. Hierbei ist zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu differenzieren. Da bei der Geschäftsraummiete der Mietzins in der Regel die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten mitenthält, spricht nach Auffassung des BGH eine Wahrscheinlichkeit dafür, dass auch im örtlichen Bereich der hier im Streit befindlichen Räume üblicherweise bestimmte verbrauchsunabhängige Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, muss ggf. durch Sachverständigengutachten geklärt werden.