29.03.2010 | Betriebskosten

Auch langjährige Nichtabrechnung einzelner Nebenkosten bewirkt keine Vertragsänderung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH 27.1.10, XII ZR 22/07, Abruf-Nr. 100552).

Sachverhalt

Der gewerbliche Mietvertrag sieht vor, dass die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten von den Mietern des Gesamtobjekts anteilig zu tragen sind, u.a. die sonstigen Kosten gemäß § 27 der II. BV und das Verwalterhonorar. Die Nebenkostenabrechnungen, die seit 1993 von wechselnden Hausverwaltungsgesellschaften erstellt wurden, enthielten für 1993 bis 2001 keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter. Erstmals mit den der Beklagten am 23.9.04 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen für 2002 bis 15.2.04 wurden ihr diese Kosten anteilig in Rechnung gestellt. Die Nachzahlungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten restlichen Nebenkosten ist nicht durch stillschweigende Änderung des Umfangs der vertraglich vereinbarten Nebenkosten entfallen. Voraussetzung für eine als konkludentes Angebot zum Abschluss eines Vertrags zu wertende Willenserklärung ist ein Verhalten des Anbietenden, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. Dabei ist für die Auslegung der Willenserklärung nach §§ 133, 157 BGB maßgebend, wie diese vom Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung zu verstehen war (BGHZ 47, 75, 78). Für die Annahme eines auf Abänderung der vertraglich als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten gerichteten Willens der Kläger reicht allein der Umstand nicht aus, dass die Kläger einzelne als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen (hier: u. a. Allgemeinstrom, Wartung der Heizung und Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen) über acht Jahre nicht abgerechnet haben. Denn die Beklagte konnte bei der gebotenen Berücksichtigung der Interessen der Kläger allein aus deren Untätigbleiben nicht schließen, dass sie endgültig für die Zukunft auf die Erstattung dieser vertraglich vereinbarten Nebenkostenpositionen zugunsten der Beklagten verzichten wollten. Eine solche Auslegung, die davon ausgeht, dass ein Vermieter von Geschäftsräumen ohne ersichtlichen Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichtet und diese selbst übernimmt, wäre vielmehr lebensfremd.  

Ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte konnte die Beklagte somit nicht annehmen, dass die Kläger die nicht abgerechneten Nebenkostenpositionen für die gesamte Dauer des Mietvertrages nicht mehr geltend machen wollten. Solche Umstände hat die Beklagte nicht dargetan und sind auch nicht ersichtlich. Daraus, dass die Abrechnung der Nebenkosten nicht von den Klägern, sondern von verschiedenen professionellen Verwaltern vorgenommen worden ist, lässt sich ein Änderungswille der Kläger nicht herleiten. Aus welchem Grund die von den Klägern beauftragten Verwalter die vereinbarten Nebenkosten nicht in Rechnung gestellt haben, ist gerade offen geblieben.