01.02.2006 | Betriebskosten

Die 10 wichtigsten Regeln zum Vorwegabzug bei Mischeinheiten

von VRiLG a.D. Harald Kinne, Berlin

Befinden sich in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten und fallen bestimmte Betriebskosten für beide Nutzungsformen einheitlich an, stellt sich folgende Frage: Dürfen die Kosten unabhängig von der Art der Nutzung flächenanteilig verteilt werden oder ist es erforderlich, bei Betriebskosten eine Trennung vorzunehmen, die zum größeren Teil von den Gewerbeflächen verursacht werden? Der folgende Beitrag erläutert die wichtigsten Regeln, die es rund um diese Frage zu beachten gilt.  

Grundsätze

§ 20 Abs. 2 S. 2 NMV bestimmt: „Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen.“ Damit ist jedenfalls für öffentlich geförderten Wohnraum die Trennung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen zwingend (BGH WuM 04, 666). Dies gilt grundsätzlich auch für solche Kosten- oder Gewerbearten, bei denen ein Mehrverbrauch durch das Gewerbe nicht entsteht oder wenn der Mieter durch den Vorwegabzug sogar mehr belastet wird. Grund: § 20 Abs. 2 NMV stellt nicht auf das Ergebnis einer solchen Trennung ab (LG Berlin GE 00, 1686).  

Nur, wenn die getrennte Erfassung unmöglich ist, darf der Vermieter nach Fläche oder umbautem Raum aufteilen. Eine pauschale Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten nach umbautem Raum entspricht jedoch nicht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, solange nicht dargelegt wird, dass eine Erfassung dieser Kosten auf andere Weise schlechthin unmöglich ist. § 20 Abs. 2 NMV stellt nicht darauf ab, ob die auf das Gewerbe entfallenden Kosten vom Vermieter tatsächlich nicht gesondert ermittelt werden, sondern auf die objektive Unmöglichkeit einer solchen Ermittlung (LG Berlin GE 00, 1686; Pergande in Fischer-Dieskau, Wohnungsbaurecht, § 20 NMV Anm. 3.5). Dies mag zwar beinhalten, dass eine getrennte Erfassung mit einem vernünftigen und vertretbaren Aufwand möglich sein muss, ein gewisses Rechenwerk ist dem Vermieter jedoch zumutbar.