26.07.2024 · Fachbeitrag · Wohnflächenberechnung

Flächenabweichung und bereicherungsrechtlicher Anspruch des Mieters

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Wohnflächenberechnungen beschäftigen den BGH immer wieder. Im Zusammenhang mit der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB kann seine 10 %-Rechtsprechung für die Mietvertragsparteien erhebliche Konsequenzen haben. Mindert der Mieter bei unsicherer Berechnungslage, riskiert er den Verlust der Wohnung (BGH 27.9.23, VIII ZR 117/22 [Türnische]). Der Vermieter kann sich wiederum erheblichen Rückzahlungsansprüchen des Mieters ausgesetzt sehen, wie der BGH ebenfalls nun entschieden hat. Die vom Vermieter erhobene Einrede der Verjährung gab ihm Gelegenheit, sich mit den Anforderungen an die den Lauf der Verjährungsfrist auslösende Tatsachenkenntnis des Mieters zu befassen. |

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit 2014 Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 49,18 qm vereinbart. Sie war bei Erbauung des Objekts in den 1960er-Jahren nach den damals gültigen Berechnungsgrundlagen ermittelt worden. Die monatliche Miete belief sich bis einschließlich 4/17 auf 528 EUR, seit 5/17 auf 537,78 EUR. Aus Anlass eines Mieterhöhungsverlangens der Beklagten in 4/21 ließ die Klägerin ihre Wohnung vermessen. Sie behauptet, die Wohnfläche betrage tatsächlich nur 42,64 qm und weiche daher um 13,3 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. Sie begehrt die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum 4/14 bis einschließlich 6/21 i. H. v. 6.139,03 EUR sowie Ersatz der ihr für die vorgerichtliche Wohnflächenberechnung entstandenen Sachverständigenkosten von 258,23 EUR. Die Beklagte bestreitet einen Mangel und erhebt die Einrede der Verjährung.

Das AG hat ein Sachverständigengutachten eingeholt, das in Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Wohnfläche mit 43,3 qm berechnet hat. Die Fläche des Balkons wurde mit einem Viertel berücksichtigt (1,069 qm). Das AG hat die Beklagte auf der Basis der sich daraus ergebenden Flächenabweichung von 11,96 % verurteilt, 5.779,21 EUR zu zahlen. Das LG hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Auch das LG hat den Begriff der „Wohnfläche“ anhand der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden WoFlV ausgelegt, nicht anhand der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), nach der ein Balkon bis zur Hälfte seiner Fläche angerechnet werden konnte. Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV führe nicht zur Anwendung der II. BV.