01.05.2007 | Betriebskosten

Keine fristwahrende Abrechnung bei Angabe nur bereinigter Gesamtkosten

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart auch mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH 14.2.07, VIII ZR 1/06, Abruf-Nr. 070901).

Sachverhalt

Zu Lasten des beklagten Mieters ergab sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlungsforderung. Die Abrechnung enthält Betriebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung z.T. mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten „Grundsteuer“ und „Wassergeld/Entwässerung“ ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position „Hauswart“ ist unvollständig mitgeteilt. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat die Vermieterin die Vorausabzüge im Nachforderungsprozess vor dem AG insgesamt erläutert und antragsgemäße Verurteilung des Beklagten erwirkt. Ihre Revision gegen das die Klage abweisende Berufungsurteil hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Frist wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf ihre materielle Richtigkeit kommt es insoweit nicht an. Inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157). Hieran hält der BGH fest.  

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und begründet die Fälligkeit der Nachforderung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen (BGH NJW 82, 573; WuM 03, 216; MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157; MK 06, 9, Abruf-Nr. 052479). Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten liegt nicht vor, wenn der Vermieter alle Kostenarten betragsmäßig zusammenfasst und nur einen Gesamtbetrag in die Abrechnung einsetzt. Erforderlich ist vielmehr die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten. Das beinhaltet eine Zusammenrechnung sämtlicher der Abrechnungsperiode zuzuordnender Einzelkosten, die derselben Betriebskostenkategorie zugehörig sind. Diese Anforderungen sind auch einzuhalten, wenn einzelne Kostenteile nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das heißt: Die Gesamtkosten sind dem Mieter vollständig mitzuteilen. Es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzugeben. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 337; Müller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, Stand: 11/06, § 556 BGB Rn. 338). Folge: Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß (Langenberg, NZM 06, 640).