24.01.2008 | Der praktische Fall

BGH klärt typische Streitpunkte rund um die Betriebskostenabrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 31.10.07 (VIII ZR 261/06, Abruf-Nr. 073621) zu wichtigen Streitpunkten im Zusammenhang mit der Abrechnung der allgemeinen Betriebs- und Heizkosten Stellung genommen. Seine Ausführungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 31.10.07, VIII ZR 261/06

Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 qm angegeben. Die Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten soll zu 30 Prozent nach der Wohnfläche und zu 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch erfolgen. Seit Januar 00 hat der Beklagte M. die geschuldeten Vorauszahlungen auf die allgemeinen Betriebs- und Heizkosten nicht mehr geleistet. Die Vermieterin V. hat aufgrund der in 9/03 übermittelten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 99 bis 02 Nachzahlungsklage erhoben. M. hat beanstandet, dass die Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 00 bis 02 mangels Verbrauchserfassung nach der Wohnfläche verteilt seien und dass V. eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt habe. AG und LG haben der Klage stattgegeben. Die Revision des M. hatte nur geringfügig Erfolg.  

 

Vermieter erfasst Verbrauch nicht und Schätzungsgrundlagen fehlen

Nach § 6 Abs. 1 HeizkV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchs-erfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkV sind mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die hiermit korrespondierende vertragliche Kostenverteilung hat die Vermieterin nicht angewendet, weil der Verbrauch nicht erfasst worden ist.  

Für den Fall, dass eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung für einen Abrechnungszeitraum – wie hier – wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen (BGH MK 06, 25, Abruf-Nr. 060194) nicht möglich ist, muss der Gebäudeeigentümer den anteiligen Wärme- oder Wasserverbrauch nach dem in § 9a HeizkV vorgesehenen Ersatzverfahren ermitteln. Das Ersatzverfahren war hier jedoch mangels geeigneter Schätzgrundlagen ausgeschlossen. Es standen weder Verbrauchswerte der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung.