28.05.2008 | Betriebskosten

Keine stillschweigende Vereinbarung einer Pauschale durch jahrelange Nichtabrechnung

1. Ein die Umlage der Betriebskosten betreffender stillschweigender Änderungsvertrag erfordert ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt.  

2. Rechnet der Vermieter als umlagefähig vereinbarte Betriebskosten über Jahre nicht ab (hier: von 1982 bis 2002), liegt hierin ohne weitergehende Umstände kein konkludenter Änderungsvertrag.  

(BGH 13.2.08, VIII ZR 14/06, Abruf-Nr. 081517)  

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, die bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1982 der Mutter des Klägers gehörte. Nach dem Mietvertrag müssen die Beklagten neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten tragen und darauf als „Vorauspauschale“ bezeichnete monatliche Vorauszahlungen leisten, über die abzurechnen ist. Für die Jahre 1982 bis 2002 wurden den Beklagten keine Betriebskostenabrechnungen erteilt. Der Kläger der in 2/04 als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis eintrat, rechnete in 10/04 die Betriebskosten für 2003 ab. Die Revision der Beklagten gegen das der Nachzahlungsklage stattgebende Berufungsurteil hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Grundsätzlich kann ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Änderungsvertrag auch stillschweigend zustande kommen. Das erfordert ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der BGH für den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten entschieden hat (MK 08, 29, Abruf-Nr. 073847), lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen.  

Der BGH überträgt diese Grundsätze darauf, dass das unter dem Blickwinkel eines konkludenten Änderungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben des Vermieters besteht. Das heißt: Selbst wenn der Vermieter über die Vorauszahlungen des Mieters – wie hier – über 20 Jahre nicht abrechnet, lässt sich allein hieraus nicht auf eine konkludente Umstellung der Vorauszahlungsabrede mit jährlicher Abrechnung auf eine abrechnungsfreie Betriebskostenpauschale schließen. Nur wenn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Mieter besondere Umstände vortrcägt, die aus seiner Sicht für die Annahme sprechen können, der Vermieter wolle durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu seinem Nachteil dahin abändern, dass die vereinbarte Abrechnung für die Zukunft ausgeschlossen sein solle, kommt ein stillschweigender Änderungsvertrag in Betracht. Solche Umstände hatten die Beklagten nicht vorgebracht. Auch aus längerer Abrechnungssäumigkeit folgt damit bei Wohnraummiete nur, dass der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.