01.11.2006 | Betriebskosten

Nachforderungen in drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses geltend machen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH 5.7.06, VIII ZR 220/05, WuM 06, 516, Abruf-Nr. 062648).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag lautet u.a.: „Über die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen. Soweit sich Betriebskosten – ggf. auch rückwirkend – erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen.“ In 1/03 ging der beklagten Vermieterin ein Grundsteuerbescheid des Finanzamts mit einer Nachforderung für das von ihr mit den auf Kautionsfreigabe klagenden Mietern bereits abgerechnete Jahr 2001 zu. In 10/03 verlangte sie von den Klägern unter ausdrücklichem Hinweis auf den Abrechnungszeitraum 2001 anteilige Erstattung der auf sie entfallenden Grundsteuernachzahlung. Das LG (GE 05, 1249) hat die Beklagte zur uneingeschränkten Freigabe des Kautionskontos verurteilt und ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Grundsteuernachforderung verneint. Die Revision der Beklagten war erfolglos.  

Praxishinweis

Kern der Entscheidung ist die Frage, innerhalb welcher Frist der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach unverschuldeter Versäumung der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) nachholen muss, um einen Ausschluss seiner Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) zu vermeiden.  

Die Abrechnungsfrist und der gesetzlich angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung rechnen muss (BGH MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157; MK 06, 86, Abruf-Nr. 060487). Eine zunächst entschuldigte Verspätung kann daher nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen (Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., G 84; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2003, § 556 Rn. 109; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, § 556 BGB, Rn. 289).