01.08.2006 | Betriebskosten

Rechtsfolgen bei ausbleibender Abrechnung im laufenden Mietverhältnis

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Im bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich laufender Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH 29.3.06, VIII ZR 191/05, n.v., Abruf-Nr. 061842).

Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken (BGH 11.5.06, I ZB 94/05, n.v., Abruf-Nr. 061684).

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Über die Höhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Er hat nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen Erstattungsanspruch gegen den Mieter. Für Wohnraum bestimmt § 556 Abs. 3 BGB, dass der Vermieter jährlich abrechnen (S. 1) und dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen muss (S. 2).  

Hat der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch nur zu, soweit die geleisteten Vorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Betriebskosten nicht aufgebraucht sind. Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen nur auf vorläufiger Schätzung oder freier Festsetzung. Ebenso wie der Vermieter aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrags unmittelbar zur Erstattung etwaiger Überzahlungen verpflichtet ist, trifft den Mieter hieraus die Pflicht zum Ausgleich etwaiger Nachzahlungen. Zur Begründung des Anspruchs bedarf es daher weder eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung.