01.10.2006 | Betriebskosten

Vermieter trägt das Leerstandsrisiko

1. Wenn („kalte“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, muss der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs einzelner Mieter nach Wohnfläche abgerechnet werden.  

2. Ein Anspruch des Vermieters auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage bestehen.  

(BGH 31.5.06, VIII ZR 159/05, n.v., Abruf-Nr. 062183)  

Sachverhalt

Ein Umlageschlüssel für die von der Beklagten als Mieterin zu tragenden und vom Kläger als Vermieter jährlich abzurechnenden Betriebskosten war im Vertrag nicht angegeben. In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Die Klage auf Zustimmung, dass ab 1.1.05 leer stehende Wohnungen bei der Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten außer Betracht bleiben, blieb in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Vertragliche Vereinbarungen können stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden (BGH MK 04, 93, Abruf-Nr. 041236). Dies gilt auch für die konkludente Vereinbarung eines Umlegungsmaßstabs für Betriebskosten (BGH NJW-RR 06, 134). Die Parteien haben hier durch jahrelange einvernehmliche Abrechnungspraxis stillschweigend vereinbart, dass die Betriebskosten (mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten) nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Eine solche Vereinbarung entspricht dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Änderung dieser vereinbarten Umlage ist – Ausnahme: § 556a Abs. 2 BGB – nur mittels Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Die fehlende Zustimmung könnte nur durch eine Verurteilung der Beklagten zur Abgabe einer solchen Willenserklärung ersetzt werden (§ 894 ZPO). Dies setzt aber einen Anspruch des Klägers voraus, den der BGH verneint.  

Kern der Entscheidung ist die Aussage, dass der Vermieter bei vereinbarter Umlage nach der Wohnfläche – von Ausnahmen abgesehen – weder aus § 313 BGB noch aus § 242 BGB die Zustimmung des Mieters verlangen kann, dass die Flächen leer stehender Wohnungen in die Umlage bestimmter – vor allem verbrauchsabhängiger – Betriebskosten nicht (mehr) einbezogen werden. Nach § 313 Abs. 1 BGB wäre ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur begründet, wenn diesem unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könnte. Das ist nicht der Fall.