20.03.2015 · Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung

Auch bei hohem Leerstand: Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig umgelegt werden

• 1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkVO vor-geschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

• 2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 Prozent der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.

• 3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zulasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

(BGH 10.12.14, VIII ZR 9/14, Abruf-Nr. 174144)

Sachverhalt

Da das 28-Familien-Haus der Klägerin im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Die Kosten für die Erwärmung des Wassers für das gesamte Haus, das über eine verbundene Anlage mit Wärme und Warmwasser versorgt wird, legte die Klägerin in 2011 zu 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen und zu 50 Prozent nach Verbrauch um. Von dem Gesamtverbrauch des Hauses (78,22 m³) entfielen nach den Messungen der Einzelverbrauchszähler in der Wohnung der Beklagten auf diese 23,82 m³. Von dem hieraus errechneten Verbrauchskostenanteil stellte die Klägerin der Beklagten „aus Kulanz“ lediglich 50 Prozent (597,53 EUR) in Rechnung. Die im Haus für die Warmwasseraufbereitung aufgewendete Energiemenge betrug ein Vielfaches der Energiemenge, die nach der Berechnungsformel des § 9 Abs. 2 S. 2 HeizkVO für die Erwärmung des im gesamten Haus verbrauchten Wassers zu erwarten gewesen wäre. Der tatsächliche Energieverbrauch betrug etwa das Siebenfache des an sich für die Erwärmung von 78,22 m³ zu erwartenden Energieverbrauchs. Die Beklagte verweigerte eine Nachzahlung. Grund: Die Klägerin habe die Warmwasserkosten leerstandsbedingt ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen. Die Zahlungsklage wird in zweiter Instanz abgewiesen. Die Revision der Klägerin hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, sind die einheitlich entstandenen Kosten nach § 9 Abs. 1 S. 1 HeizkVO aufzuteilen. Der Anteil an den Kosten der Wärmeversorgung ist sodann nach § 7 Abs. 1 HeizkVO, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 HeizkVO zu verteilen, soweit die HeizkVO nichts anderes bestimmt oder zulässt (§ 9 Abs. 4 HeizkVO). Gemäß § 8 Abs. 1 HeizkVO sind mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Wie der Verteilungsschlüssel innerhalb dieses Rahmens im konkreten Einzelfall zu bemessen ist, obliegt nach § 315 BGB dem billigen Ermessen des Vermieters. Zweck dieses vom Verordnungsgeber vorgeschriebenen Verteilungsschlüssels wie auch der gesamten HeizkVO ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BR-Drucks. 570/08, S. 7).

Auch wenn - wie der Streitfall zeigt - die allein auf den Vorschriften der HeizkVO beruhende verbrauchsbezogene Abrechnung im Einzelfall zu als unangemessen empfundenen Ergebnissen führen kann, wird dadurch der über die Einzelfallgerechtigkeit hinausreichende Zweck der HeizkVO, dem jeweiligen Nutzer den Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst zu machen und dadurch Energiespareffekte zu erzielen, nicht infrage gestellt.