01.06.2005 | Betriebskosten

Wann kann der Mieter sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums ab, kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH 9.3.05, VIII ZR 57/04, GE 05, 543, Abruf-Nr. 051084).

Sachverhalt

Für die Jahre 2000 und 2001 erteilte die Beklagte trotz Aufforderung der klagenden Mieter keine Abrechnungen über die von ihnen auf die Betriebskosten zu leistenden monatlichen Vorauszahlungen, weil der Hausverwalter nicht mehr erreichbar ist und die Beklagte deshalb keinen Zugriff auf die Unterlagen hat. Die Kläger kündigten das Wohnraummietverhältnis zum 1.10.01. Seither zahlten sie keine Miete mehr. Gegenstand der Klage ist die Rückzahlung der vollständigen Nebenkostenvorauszahlungen von 1/00 bis einschließlich 09/01. AG und LG haben die Klage als zurzeit unbegründet abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung über die hilfsweise Aufrechnung der Beklagten mit Gegenansprüchen an das Berufungsgericht zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Über die Höhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen, weil er nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen vertraglichen Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Hierfür ist – wie der BGH erneut bestätigt (MK 04, 94, Abruf-Nr. 040642) – unerheblich, ob der Vermieter, was ihm frei steht, keine Vorauszahlungen erhebt. Es spielt auch keine Rolle, ob er nur am Ende eines Abrechnungszeitraums die Aufwendungen geltend macht, die ihm durch die nach dem Vertrag vom Mieter zu tragenden Betriebskosten entstanden sind.  

Hat der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch nur zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgebraucht sind. Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen nur auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (BGH, a.a.O.). Ebenso wie der Vermieter aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrags unmittelbar zur Erstattung etwaiger Überzahlungen verpflichtet ist, trifft den Mieter hieraus die Pflicht zum Ausgleich einer etwaigen Nachzahlung. Zur Begründung des Anspruchs bedarf es deshalb weder eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung.