01.10.2008 | Betriebskosten

Zeiträume für Verbrauchserfassung und Gesamtabrechnung nicht deckungsgleich

1. Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.  

2. Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.  

(BGH 30.4.08, VIII ZR 240/07, GE 08, 853, Abruf-Nr. 081917)

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag der Kläger sah einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten vor. In die Betriebskostenabrechnung 2003 (22.9.04) ist die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Zeit vom 1.8.02 bis zum 31.7.03 integriert. Die Betriebskostenabrechnung 2004 (21.11.05) ist entsprechend erstellt. Nach Mietende verrechnete der Vermieter die Kaution mit den Betriebskostennachforderungen. Die Rückzahlungsklage hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Zentrale Aussage der Entscheidung: Eine Betriebskostenabrechnung ist auch formell ordnungsgemäß, wenn Verbrauchserfassungs- und Gesamt-abrechnungszeitraum nicht übereinstimmen. § 556 Abs. 3 S. 1 HS 1 BGB regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, wie der jährliche Turnus zu bestimmen ist. Möglich sind etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Abrechnungszeitraum der Versorgungsträger. Fehlt – wie hier – eine vertragliche Vereinbarung, ist der Vermieter in der Wahl frei und z.B. berechtigt, das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum zu bestimmen.  

Die streitgegenständlichen Abrechnungen erfüllen die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 S. 1 HS 1 BGB. Sie enthalten zum einen eine jährliche Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2003 und 2004. Zum anderen wird sowohl hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten als auch der allgemeinen Betriebskosten der gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von höchstens einem Jahr nicht überschritten. Der Abrechnung der Heizkosten liegt die jährliche Heizperiode zugrunde; die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten bezieht sich jeweils auf das Kalenderjahr. Die fehlende Übereinstimmung beider Abrechnungszeiträume hat nicht die Unwirksamkeit der Abrechnung zur Konsequenz.